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住宅ローン用語集

2008-05-06T15:18:31Z

【イ】
「印紙税」
不動産売買契約や借地権の設定契約、ローン契約などの契約書を作成するときに、取引金額に応じて課税される。作成した契約書ごとに必要な金額の印紙を貼りつけて、消印することで納税する。納税の義務は契約の当事者双方にあり、不動産取引では2通作ってそれぞれ折半するのが一般的。税額は、契約書の内容などによって違う。

【オ】
「大型金利」
住宅金融公庫の融資の金利のひとつで、大型住宅に適用される住宅ローンの金利のこと。

「オーダーメイド型」
新しい住宅ローンの一種で、融資額を分割して、子どもの進学時期などに合わせて、返済額や返済期間を設定できるプランのこと。

【カ】
「火災保険」
建物や家財が、火災や風水害などで損害を被った際に、その損害に応じて保険金を受け取れる契約のこと。住宅ローンを組む際は、火災保険に強制的に加入することが義務付けられ、仮に火災にあった場合、支払われる保険金は住宅ローンの返済に優先的に当てられる。最近は住宅総合保険に加入する人も多いようです。

「瑕疵担保責任」
住宅の引き渡し時には気づかなかった欠陥=瑕疵があった場合、売り主や施工会社に責任を追求できる権利。売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内なら売り主に損害賠償や契約解除を要求できる。請負契約では、引き渡し後5年間（マンションなどは10年間）は施工会社に修繕・補修の請求が可能。

「借り換え」
現在利用している住宅ローンよりも有利な条件のローンに新しく借り替えて、元のローンを完済すること。一般的に借り換えで得をするのは、ローン残高1000万以上、返済期間10年以上、金利差1％以上が目安とされている。借り換えをしても返済額があまり軽減されない場合は、逆に借り換えの諸経費などで高くついて損をしてしまうケースがある。

「借り換え専用型」
各金融機関の新しい住宅ローンの形。住宅を購入して一定の期間、安定収入のある人を対象に、条件に合えば、担保評価額に一定金額を上乗せした額を融資してくれるというもの。その他に、担保不足でも利用できる借り換え専用のローンを出している金融機関もある。金利が高い時に借りた住宅ローンを、低金利の住宅ローンの借り換えることが返済の負担を軽くすることにつながる。

「元金」
実際に借りた金額のこと。住宅ローンの返済は、実際に借りたお金を返す元金部分と、利息の支払いを払う利息部分にわかれる。住宅購入時に、3000万円を住宅ローンで借りたら、3000万円が元金になるが、それに利息がかかるので、返済するのは、元金よりもずっと多い金額になる。返済額を減らす方法として、繰上げ返済などで元金を減らす方法がある。

「元金均等返済」
毎月の返済額のうち元金の支払額を一定にする方法。一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べて元金が確実に減っていき、支払い利息の総額が少なくなる。ただ、返済開始当初の負担は大きい。

「元利均等返済」
元金と利息を合計した毎月の返済額を一定にする方法。計画的な返済が可能だが、当初は返済額のほとんどを金利部分が占めることになり、元金の返済がなかなか減らない。

【キ】
「基準金利」
住宅金融公庫が実施しているローンの中で、災害復興融資などを除いて一番低い金利のもの。条件として床面積が175平方メートル以下であることなど、住宅金融公庫が決めた基準に合う住宅（基準金利適用住宅）を購入する場合に、基準金利が適用される。

「金利」
お金の形で支払われたり、受け取ったりする利子のこと。一般的には「金利」と言われることが多いが「利率」ともいう。貸した方が、受け取るのが「利息」だが、その利息の元本に対する割合を年あたりに換算したものを利率・金利という。お金を借りる際に適用されるものに、約定金利、法定金利などがある。

「金利優遇」
ケースとして、預金やローンの利用状況やキャンペーンなど、条件を満たすことで、通常店頭で表示されているローン金利よりも低い金利が適用できることがある。金利引き下げの対象となる取引が多いほど、引き下げ幅が大きくなる。住宅ローンでも、こうした金利優遇のものが多数あるが、金利優遇には、固定金利の期間のみ適用される場合と、完済まで優遇されるものなどがある。

【ク】
「繰り上げ返済」
返済の途中で一部、または全部を返済すること。毎月の返済額を減らしたり、返済期間を短くでき、当初の予定より、利息を抑えることができる。返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」、返済期間を変えずに返済額を減らす「返済額軽減型」がある。

「繰り上げ返済手数料」
定期的な返済とは別に、臨時に繰り上げ返済をしてローン残高を減らす際に発生する手数料。取扱機関やローンのタイプによって異なり、1回あたり数千円から3万円程度が多い。

【コ】
「公庫金利」
住宅金融公庫で行っている様々な融資の金利のこと。住宅金融公庫法で、公庫金利の上限は5.5％に定められている。

「公的融資」
国や地方自治体がお金を貸してくれる事です。新しく事業を始める場合など、民間金融機関より有利な条件でお金を借りる事ができます。中小企業を対象としているので、低い金利で長い期間で返せるという有利な点があります。業種、資本金、従業員数などにより条件が変わってきます。
また、貸付の他に補助金・助成金などもありますが、条件はかなり厳しくなってきます。

「固定金利型」
金利が固定されているローンのこと。住宅ローンでは、公庫の公庫融資・年金融資の他、民間金融機関に固定金利型がある。ローン実行時の金利が固定されていて返済額が変わらないローンなので、低金利時や、金利上昇が予想される時などに有効な住宅ローンといえる。

「固定金利選択型」
住宅ローンの実行時から一定の期間は金利が変わらないローンである。主に銀行、生命保険会社などの民間金融機関が取り扱っているローン。金融機関毎に設定されている一定期間終了後にその時点の金利で返済額が再計算される。再計算された後、再度固定金利選択型か、変動金利型がを選べるローンと変動金利型しか選べないローンがある。

「固定金利特約期間」
返済期間のうち一定の期間だけ固定金利にしたいという場合、その期間のことを「固定金利特約期間」という。この期間が終わった後は、変動金利に切り替えるか、固定金利のままでいるかを選ぶことができる。

【サ】
「財形住宅融資」
一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄のうち、最低どれか1つの貯蓄を1年以上続け、貯蓄残高が50万円以上ある人が借りられる公的融資。融資は3種類ある。・勤務先を通して雇用・能力開発機構から借りる財形転貸融資・共済組合などから公務員が借りる融資・上記の融資が受けられない場合の住宅金融公庫から直接借りられる財形直接融資。

「財政投融資金利」
国が、郵便貯金や年金を原資として公共事業などに対して融資をする際の金利。住宅金融公庫も財政投融資資金から、融資金を借り入れているので、住宅金融公庫の金利は財政投融金利に連動して決まる（必ずしも財政投融金利より高いとは限らない）。

【シ】
「質権」
借り主または第三者（担保提供者）から受けた担保物権（預金、有価証券など）を融資金が返済されるまで保管し、弁済されない場合はその担保物から他に優先して弁済を受ける権利。

「実質金利」
返済ごとに貸し入れ残高が減り、その減った残高に対して毎回金利をかける方法を残債方式といい、その残債方式で使われるのが実質金利である。

「実質年率」
支払利息以外の全ての支払い（手数料や印紙代など）の合計額を年率で換算したもの。金利に保証料を加えたものが実質年率に相当する。

「事務手数料」
住宅ローンの契約ごとに、事務手続き上かかってくる手数料。

「住宅金融公庫融資」
もっとも幅広く利用できる公的融資の代表。住宅金融公庫は建設省の外郭団体。低利の固定金利で長期返済ができることが特徴。融資条件は地域や建物の種類、規模によって変わる。

「住宅リフォームローン」
公庫でも民間金融機関でもリフォームローンを実施している。公庫の場合はリフォームの内容によって条件が変わってくる。通常のリフォームであれば、増築と改築が530万円、修繕、模様替えは240万円となっている。金利も基準金利適用のものとそうでないものがある。公庫の融資を返済中であっても1年を経過していればリフォームローンを利用することができる。

「住宅ローン」
住宅を購入する資金として利用できるローンのこと。民間融資と公的融資に分けられる。民間融資は民間の金融機関による融資で、都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫、信用組合、生命保険会社などが提供。公的融資は、住宅金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資、自治体融資などになる。民間企業の社員向けの社内融資制度、公務員の共済組合による融資もある。

「住宅ローン控除」
公的融資や民間融資を返済期間10年以上で借りた場合、一定期間にわたって所得税から一定額を控除する特例。年末のローンの残高によって控除の額が決められるので、金融機関から送られてくる借入金の年末調整証明書などをとっておいて、確定申告で手続きをする。

「上限金利」
金銭消費貸借契約の金利は利息制限法で決められている上限金利までとなっている。一定の条件を満たした場合のみ出資法の上限金利29.2％まで設定可能となっている。公庫金利の上限金利は5.5％と住宅金融公庫法で決まっている。」

「上限金利設定型」
金利が一定以上あがらないことが最初から約束されている変動金利型のローンのこと。特約期間があり、その間は上限金利をこえることがなく、特約期間が終わったら、そのまま「上限金利設定型」を続けるか、「固定金利型」に変更するか選ぶことができる。

「新型住宅ローン」
各金融機関での新しい住宅ローンの形で、借り換え専用型、買換え専用型、はんはんプラン、所得補償型などの種類がある。また、住宅金融公庫が住宅ローン債券を買い取るしくみのものもある。これは住宅金融公庫による直接融資が2006年度末で廃止されることになっていて、それに変わる長期固定金利型住宅ローンとしてスタートしている。最大5000万円までの大型融資、保証料・繰上げ返済手数料無料などが特徴。

【セ】
「全期間同一型金利」
全期間同一型金利＝固定金利といえる。返済期間中は同じ金利が適用されるということ。年金住宅融資には、２５年型と３５年型の二つの全期間同一型金利がある。」

「全期固定金利型」
返済期間中の金利が固定されているということ。ローン実行時の金利が返済終了まで固定されているということなので、返済額も変わらないため、ライフプランをたてやすい。

【タ】
「段階金利」
返済期間中の金利が固定ではなく、返済開始から10年間の金利をおさえ、11年目以降に金利が高くなる返済方法だが、住宅金融公庫の段階金利は廃止されている。

「短期プライムレート」
いわゆるプライムレートとは、金融機関が優良取引先に対して貸し出す際の金利で、短期プライムレートは返済期間が1年以内の短期の貸し出しに適用する金利。個人向けの住宅ローンなども、短期プライムレートに連動していることが多い。

「団体信用生命保険」
融資を受けている人を被保険者、生命保険金の受取人を融資先の銀行などとする生命保険。融資を受けている人が死亡または所定の高度障害など返済不能な状態になった場合、その保険金で債務が弁済される。民間融資では原則的に強制加入となるので、健康状態に問題がある場合は融資が受けられないことも。通常、ローン金利に0.3％程度上乗せされる。

【チ】
「中間金利」
住宅金融公庫の融資で、基準金利の適用されない場合の金利のこと。床宴席が175平方メートル以下であって、住宅性能の条件がそろわないときなどに適用される、基準金利よりもやや高く設定してある金利のこと。

「長期プライムレート」
金融機関が優良取引先に対して貸し出す際の金利で、長期プライムレートとは返済期間が1年を超えるものに適用される金利。現在は、金融機関では短期プライムレートに連動する長期変動基準金利を導入しているところが多い。

【ツ】
「通常金利口」
住宅金融公庫の適用金利のうち、一番低い「基準金利」のことをさす。申し込んだ人の条件や、物件の基準などが公庫の基準に合っていた場合に基準金利が適用される。

【ニ】
「二段階金利」
ある一定の期間が過ぎたときに一度だけ金利がかわる方式。住宅金融公庫では11年目に一度だけ金利が変わるが、申込み時の金利がそのまま完済時まで続く。

【ネ】
「年金融資」
年金福祉事業団が行っている住宅購入者向けの融資制度。国民年金、厚生年金に３年以上加入している人が利用できる。融資限度額は年金の種類や加入期間によって異なる。

「年収倍率基準」
融資条件のひとつで、年収に対して予め決められた倍数まで借入することができる。

「年収比返済額比率」
融資条件のひとつで、年間返済額が年収に占める割合。

「年利」
金利を1年あたりの割合で表示したもの。1年未満の利子の計算は365で割って計算する。

【ハ】
「バリアフリー住宅融資」
年金住宅融資の中でもバリアフリーの基準を満たしている住宅が利用できる融資。金利は公的ローンの中では1番低い基準金利が適用される。

「はんはんプラン型」
各金融機関での新しい住宅ローンの形で、借入額の２分の１を固定金利型で、残りの２分の１を変動金利型で借りるローンのこと。金利変動のリスクを減らすのに役立つ。

【ヒ】
「非提携ローン」
特定の不動産会社、金融機関が関与しない住宅ローンのこと。必要な資金を直接かりるので、提携ローンよりも単純な仕組みになっている。

【フ】
「不動産担保ローン」
その名のとおり不動産を担保に融資を受けること。住宅ローンを返済中でも利用可能な場合もある。融資金の利用目的が自由なことが多く、抵当権の順位も問わないところが多い。

「プライムレート」
「最優遇貸出金利」のこと。高い返済能力があるとみなされた優良企業に対しての一番低い金利のことで、返済期間が1年未満の短期の金利は「短期プライムレート」とよばれる。住宅ローンの変動金利の金利はこの短期プライムレートに連動している場合が多い。

「フラット３５」
住宅金融公庫と民間金融機関が提携してできた新しい住宅ローン。特徴として、長期固定金利であること、融資額が最高8000万円、保証料や繰上げ返済の手数料がかからない、などがあげられる。金融機関と借入者の間の住宅ローンを、公庫が買い取り、それを担保とした債券を発行して資金を調達している。

【ヘ】
「返済額安定型」
各金融機関での新しい形の住宅ローンの一種。変動金利型の返済額の１．２５倍を上乗せして返済するもので２０年間返済額がかわらないというもの。この上乗せ部分は元金部分の返済になり、借入残高の減少につながる。

「返済負担率」
住宅ローンを借りるときの収入基準のひとつで、年収に対する年間返済額の割合のこと。税込み年収をベースに計算される。一般には税込み年収の25％以内が望ましいとされる。

「変動金利型」
金利が見直しされるローンの事。住宅ローンの場合は半年毎に見直しされ、金利は短期プライムレートに連動するものと、長期プライムレートに連動するものがある。見直し時点での最も低い金利を適用するが、最終的な総支払額がいくらになるかわからないというデメリットがある。

【ホ】
「法定金利」
法律で決められた金利の上限で、10万円未満の借入額に対しては20％、10万円以上100万円未満の借入額に対しては18％、100万円以上の借入額に対しては15％と決まっている。ただし、これは利息制限法で決められている金利の上限で、出資法では金利の上限は29.2％となっている。

「保証人」
住宅ローンを組む際の連帯保証人のこと。連帯保証人は、借主と同等以上の収入が求められ、事実上は債務者とほぼ同等の義務を負うことになる。

「保証料」
住宅ローンを組む際、信用保証機関や信用保証会社に保証を委託した場合に必要な費用。連帯保証人の代わりをしてもらう。民間の金融機関の融資では原則として信用保証会社などを使うことが多い。

「本人居住型」
住まいひろがり特別融資で、別荘などの住宅が対象となる。本人が利用する住宅が対象となっている。床面積が280平方メートル以下である必要がある。

【マ】
「マイホーム新築融資」
住宅金融公庫の融資のひとつで、利用度が高いもの。対象となる住宅条件を満たせば融資が受けられ、この融資を基本として、他の割増融資や加算額を加えたものが、最終的な融資額となる。

「マンション購入融資」
公庫の融資がセットになっているマンションではなく、公庫の利用が可能なマンションのこと。この融資を利用できる住宅には条件があり、融資額の物件がある地域や物件の階数、住居の面積、敷地の権利形態などによって決まる。

【ミ】
「民間融資」
民間の金融機関によるローンのこと。公的融資のように、物件や融資の種類の条件が細かく決まっているわけではなく、借入者の返済能力や購入物件によって融資額や返済期間を決める。

【ワ】
「割増融資」
公的ローンの中で、公庫融資と年金住宅融資にある割増制度。一定の条件がそろった場合に追加できる融資を割増融資という。公庫には割増融資の種類が多く、割増融資を複数利用できる(一部利用できない場合あり）。

住宅ローンＱ＆Ａ

2008-05-06T15:17:22Z

Ｑ：住宅ローンを取り扱っている機関を教えてください。

Ａ：住宅ローンを取り扱う機関は、都市銀行、地方銀行、信用金庫、住宅ローン専門取扱会社等の民間金融機関のほか、独立行政法人住宅金融支援機構、独立行政法人雇用・能力開発機構等の公的機関が住宅ローンを取り扱っています。

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Ｑ：個人向け住宅ローンの新規貸出額のシェアはどうなっていますか？

Ａ：個人向け住宅ローンの新規貸出額は、平成17年度データで、民間金融機関が約22.6兆円（全体の約94.6%）であり、公的金融機関が約1.3 兆円（同5.4%）となっています。このうち、民間金融機関では、銀行が約74.4%、公的金融機関では、独立行政法人住宅金融支援機構が約3.4%となっています。
現状では都市銀行等の一部の大手金融機関が住宅ローンの新規貸出額の多くを占めています。
建売住宅やマンション等の場合、あらかじめ販売業者や不動産業者が提携先の民間金融機関の住宅ローンを用意している場合が多いです。
一定の要件を満たす方に対しては、金利等を優遇した住宅ローンが提供されることもあります。
最近では様々な民間金融機関が、期間限定の金利優遇キャンペーンを行うなど、積極的に住宅ローンを供給しています。融資を検討する際には、商品性をよく比較し、どの機関の住宅ローンを利用するかを十分に検討することが必要です。

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Ｑ：民間金融機関はどのような住宅ローンを取り扱っていますか？

Ａ：民間金融機関は、様々な住宅ローンを取り扱っていますが、変動金利型と短期の固定金利期間選択型が大半を占めています。
一方、10年超の長期固定金利型は１割程度の割合となっています。
しかし、20年、30年という長期にわたって返済する住宅ローンの場合、目先の金利だけではなく、長期的な視点で返済計画を立てることが大切です。
変動金利型や固定金利期間選択型は将来金利が上がると返済額が増加するので、家計への負担が重くなることも想定しておく必要があります。
そのため、住宅ローンを選ぶ際には、借入時点で総返済額が確定していて、安心して利用できる長期固定金利型を基本に検討することをお勧めします。
この他、資金の使途目的に対応した、「住み替えローン」、「建て替えローン」、「諸経費ローン」、「所得補償保険付きローン」等の住宅ローンの取扱いを行う金融機関もあります。

　公的機関が関与する民間金融機関の住宅ローンに「フラット３５」、「すまい・るパッケージローン」などがあります。
「フラット３５」は、独立行政法人住宅金融支援機構の証券化支援事業を活用した民間金融機関の住宅ローンです。
主な特徴としては、融資額が所要資金の９割（最高8,000万円）、保証人が不要であること等があります。
金利等の条件は、民間金融機関によって異なります。
「すまい・るパッケージローン」は「フラット３５」または独立行政法人住宅金融支援機構の長期固定金利型と民間金融機関の変動・短期固定金利型等を組み合わせた住宅ローンです。
将来の金利変動リスク（金利の上昇に伴う返済額の増額）を緩和すると同時に、機構の定める技術基準により住宅の質を確保することができます。
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Ｑ：独立行政法人住宅金融支援機構の証券化支援事業を活用した住宅ローン「フラット３５」について教えてください。

Ａ：民間金融機関が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。申込みは、取扱いを行う事業参加金融機関の窓口で行うことになります。
耐久性などを定めた技術基準について検査機関が検査するので、住宅の質に対して信頼を持つことができます。

以下、住宅ローンの要件に記載します。

資金使途：本人または親族が住むための、住宅の建設資金・新築住宅の購入資金または中古住宅の購入資金。

金利：金融機関によって異なります。
※　平成19年8月の金利水準：2.921%～3.520%（段階金利の場合の当初金利：2.921%～3.070%）

融資金額：100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の90％以内。

返済期間：次のいずれか短い方であること。
1)　15年～35年。
※　申込時の年齢が60歳以上の方の場合は、10年以上。
2)　完済時の年齢が80歳となるまでの年数。

住宅の床面積：
一戸建て住宅等の場合：70㎡以上

共同住宅（マンション等）の場合：30㎡以上

住宅の敷地面積：不問（建築基準法等により、地域によって敷地面積の下限が定められている場合があります。）

保証人、保証料：不要

物件検査：民間の検査機関による設計・現場検査が必要。

火災保険：一般の火災保険の付保が必要。

融資手数料：金融機関により異なります。

繰上返済手数料：不要

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Ｑ：公的機関はどのような住宅ローンを取り扱っていますか？

Ａ：「独立行政法人住宅金融支援機構融資」、「財形住宅融資」、「地方自治体融資」などがあります。
「独立行政法人住宅金融支援機構融資」とは、独立行政法人住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。
主な特徴としては、借入申込時点で総返済額が確定し、金利変動リスク（金利の上昇に伴う返済額の増額）が生じないことです。
金利等の詳細は、独立行政法人住宅金融支援機構ホームページ（http://www.jhf.go.jp/）をご覧ください。

「財形住宅融資」とは、独立行政法人雇用・能力開発機構及び独立行政法人住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。
主な特徴としては、財形貯蓄を1年以上継続し残高が50万円以上ある方が対象となることと、金利が5年に1回見直されることです。
金利等の詳細に関しては、独立行政法人雇用・能力開発機構ホームページ（http://www.ehdo.go.jp/）又は独立行政法人住宅金融支援機構ホームページ（http://www.jhf.go.jp/）をご覧ください。

「地方自治体融資」とは、各地方公共団体が提供する住宅ローンです。
特徴は各地方公共団体によって異なりますが、一般的にその地域に一定期間以上居住又は勤務している方が対象となります。
金利等の詳細に関しては、各地方公共団体にお問い合わせください。

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Ｑ：どのように資金計画を立てればよいですか？

Ａ：住宅を取得する際には、建設・購入費以外に諸経費が必要となりますので、諸経費を含めた総費用を事前に確認した上で、資金計画を立てましょう。
必要となる諸経費については、一般的に、建設・購入費の10%程度は用意しましょう。
自己資金については、一般的に、建設・購入費の20%程度に諸経費の10%を加えて、合計で建設・購入費の30%程度を用意しましょう。
これは、将来、住まいを売却する場合、売却価格がローン残高を下回ることを避けることにも繋がります。

【資金計画のポイント】
・諸経費を含めた計画
・自己資金は建設・購入費の30%程度準備
・いくら借りられるかではなく、いくら返せるか
・ボーナス払いには注意が必要
・住宅ローン以外の支払いを考慮した計画
・長期的視点に立ち、ライフサイクルを考慮した計画

【相談窓口など】
独立行政法人住宅金融支援機構のホームページ（http://www.jhf.go.jp/）、支店窓口での資金計画診断サービス（無料）や各地の銀行協会の「銀行よろず相談所」での消費者の銀行に関する様々な無料相談を積極的に活用しましょう。
最近では、資金計画診断だけでなく、返済能力や担保能力に関するシミュレーションを行っている金融機関もあるようです。

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Ｑ：どのように返済計画を立てればよいですか？

Ａ：返済計画を立てる際には、いくらまで借りられるかではなく、いくらなら無理なく返せるかを考えましょう。この場合、住宅ローンと各種ローンの合計返済額の収入に占める割合（総返済負担率）が一定の範囲に収まるように配慮することが必要です。

【フラット３５における総返済負担率の要件】
・年収300万円未満で総返済負担率25%以内
・300万円以上400万円未満で総返済負担率30%以内
・400万円以上700万円未満で総返済負担率35%以内
・700万円以上で総返済負担率40%以内

ボーナス払いを利用する際は、景気の動向により支給額が変動することを考慮した上で、特に注意して返済計画を立てることが必要です。

収入合算を利用する場合には、ライフサイクル（出産、退職など）を考え、収入合算者の収入の継続性をよく見極めましょう。
（収入合算とは、申込本人だけでは必要月収を満たさない場合、一定の条件にあてはまる家族1名の収入を合算すること。）

返済期間を決める際は、一般的な最長返済期間は35年となっていますが、定年までの年数などもよく考えた上で返済期間を決めましょう。
（借入先により完済時年齢が定められているため、返済期間を制限されることもあります。）　

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Ｑ：元利均等返済と元金均等返済の違いは何ですか？

Ａ：元利均等返済は、
・毎月の返済額（元金＋利息）が一定。
・返済額が一定であるため、長期にわたる返済計画が立てやすい。
が特徴です。

元金均等返済は、
・毎月返済する元金が一定。
・元利均等返済に比べ当初の返済額は多いが、返済が進むにつれ少なくなっていく。
・元金の減りが早いため、元利均等返済に比べ総返済額は少ない。
が特徴です。

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Ｑ：金利タイプ（固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型）ごとの特徴について教えてください。

Ａ：住宅ローンは、大きく分けると「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利期間選択型」の金利タイプに分類されます。

【固定金利型】
全期間の金利を固定するローンで、契約時に返済期間全体の返済額を確定することができます。
高金利時に借りると、将来にわたり高金利で返済をしなければならないですが、低金利時に借りると、将来にわたり低金利で返済をすればよいことになります。

【変動金利型】
返済期間中に金利が変動するローンで、年２回の金利の見直し、返済額は５年ごとに見直し（返済額の増加は２５%以内）が一般的です。
高金利時に借りると、将来の金利の低下とともに返済額が減りますが、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えることになります。

【固定金利期間選択型】
一定期間の金利を固定するローンで、金利・返済額は特約期間終了後に見直し（返済額の増減幅は上限なし）を行います。
契約時から一定期間の返済額を確定することができますが、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えることになります。

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Ｑ：変動金利型と固定金利期間選択型について詳しく教えてください。

Ａ：変動金利型では、金利の見直しが半年に1回、返済額の見直しが5年に1回行われるのが一般的です。
返済額は、見直し前の返済額の1.25倍の額を上限に見直されますので、金利が大幅に上昇した場合に、未払利息（毎回の返済額を上回る利息部分）が生じることがあります。この場合、未払利息の支払いが免除されるわけではなく、将来、繰延べて返済することになり、結果として、元金の減りが遅くなり、総返済額が増えます。

固定金利期間選択型は、固定期間終了後の返済額の見直しについて上限がないため、返済額が大幅に増える可能性があります。また、固定期間終了後の金利タイプ（変動金利型と固定金利期間選択型を選択できるのか等）についても事前に確認しておきましょう。
なお、将来の金利を予測することは難しいですが、変動金利型の住宅ローンでは平成2年に最高8.5%（前年比＋2.5%）まで上がったこともありますので、変動金利型・固定金利期間選択型を中心に考えている方は、将来の金利変動リスクをよく検討した上で利用することをお勧めします。

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Ｑ：金利優遇等のキャンペーンとはどのようなものですか？

Ａ：最近では、期間限定で金利を優遇する等のキャンペーンを行う金融機関が数多く見られます。

【優遇を受けるための条件】
給与の振込み・公共料金の引落しなどの金融機関との取引状況、年齢、年収、勤続年数等。

【金利優遇幅】
店頭表示金利よりも１％以上優遇している場合もあります。

【優遇適用期間】
変動金利型ではおおむね５年、固定金利期間選択型では固定期間終了時に金利優遇が終了したり、その優遇幅が縮小するものがあるため、よく条件を確認しておくことが必要です。

【注意点】
※原則として、一度でも延滞すると優遇が適用されなくなります。
※変動金利型・固定金利期間選択型の場合、優遇期間の終了により、大幅な金利上昇となることがあります。

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Ｑ：必要な諸経費にはどのようなものがありますか？

Ａ：住宅ローンを利用する場合に必要となる経費には、「住宅ローンの契約書に貼付する印紙代」、「融資手数料」、「保証料」、「団体信用生命保険料」、「火災保険料」、「地震保険料」、「登録免許税（抵当権設定登記を行う時にかかる税金）」などがあります。
住宅建設の場合、「請負契約書に貼付する印紙代」、「登録免許税（所有権の保存・移転の登記を行うときにかかる税金）」、「不動産取得税」、「引越代」、「耐久消費財購入費」なども必要です。
また建物購入・土地購入の場合には、「仲介手数料」、マンション購入の場合には、「維持管理費・修繕積立金」などが費用としてかかります。

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Ｑ：繰上返済とはどのようなものですか？

Ａ：繰上返済とは、元金の一部を繰り上げて返済することですが、こまめに繰上返済することで、その元金にかかるはずであった利息を支払わずに、総返済額を抑えることができるというメリットがあります。
資金的余裕のある方は期間短縮型を、資金的余裕を持ちたい方であれば返済額変更型（返済期間は当初のままで返済額を軽減するもの）を検討してみましょう。また、金融機関により繰上返済をする際の条件及び手数料が異なりますので、事前に確認しておくことが必要です。

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Ｑ：借換えとはどのようなものですか？

Ａ：借換えとは、新しくローンを借りて、返済中のローンを全額返済することです。高金利のローンから低金利のローンに借換えた場合には、その金利差分の利息（支払総額）の軽減を図ることができます。
ただし、借換えには諸経費（抵当権抹消等登記費用、融資手数料、印紙代等）がかかりますので、諸経費を含めたローンの総返済額を確認した上で、検討することをお勧めします。
主な融資条件としては、ローン返済から一定期間が経過し、延滞歴のないこと等があります。
なお、最近では、金融機関によりますが、担保評価額が融資額を下回るケースでも借換えができる住宅ローンが出てきています。
借換えを行う際は、固定金利型から変動金利型・固定金利期間選択型に借換えを行う場合には、目先の負担軽減だけでなく、将来の金利変動リスクをよく検討した上で利用するようにしましょう。

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Ｑ：住宅ローンの返済が困難になった場合にはどのような返済方法がありますか？

Ａ：住宅ローンの返済は長期にわたるため、不測の事態（病気による出費やリストラによる収入減少等）により返済が困難になることがあります。
返済が困難になった際には、金融機関により対応は異なりますが、返済方法の変更等ができるケースもありますので、延滞する前に返済中の金融機関に相談しましょう。

【住宅金融公庫の返済方法変更例】
・返済額を減らしたい→返済期間延長（総返済額増）
・延滞分を解消したい→延滞分を分割して返済（総返済額増）
・一定期間返済額を減らしたい→返済期間延長（総返済額増）
・ボーナス返済を止めたい→ボーナス返済の取り止め

【個人版民事再生制度】
個人版民事再生は、個人破産に至らず将来の生活の再建を支援することを目的として、裁判所を通じて、お住まいの物件を手放すことなく借金を整理するものです。

１．小規模個人再生（主に自営業者の方向け）
２．給与所得者等再生（主に会社員の方向け）
３．住宅資金貸付債権に関する特則
※　弁護士など法律の専門家に相談することをお勧めします。

住宅ローンの返済を見直すには、３．住宅資金貸付特則と１．又は２．又は一般の民事再生を合わせて利用することが条件となります。

【任意売却】
住宅ローンの返済を継続できなくなった場合に、債務の返済に充てるため、所有物件を売却することを任意売却といいます。
一般的に、任意売却は競売よりも１～２割程度高く所有物件を売却することができるため、その分債務を減らすことができると言われています。
任意売却によって、債務を全額返済できれば問題はないのですが、債務が残ってしまう場合には、全債権者（抵当権者等）の承諾を得ることが必要です。
任意売却は、債権者（抵当権者等）にとっても競売よりもメリットがあると考えられるケースが多いので、金融機関等に相談してみましょう。

ゼロ金利政策とは

2008-05-06T15:16:40Z

ゼロ金利政策についていろいろまとめてみました。

【ゼロ金利政策とは？】
ゼロ金利政策とは、日本銀行（以下日銀）が取った金融政策の１つで短期金利を実質ゼロまで下げる政策のことです。

【ゼロ金利政策の歴史】
バブル経済崩壊の後遺症で金融機関、建設業や不動産業などの企業は巨額の不良債権を抱え、利息自体がとんでもない負担になっていました。
この危機から企業を救うため、１９９９年２月に導入されました。
そして２０００年８月に一旦解除されましたが、ＩＴバブル崩壊とともに２００１年３月に「量的緩和政策」と同時に再開されました。
そして５年４ヶ月ぶりに２００６年７月１４日に日銀がゼロ金利政策解除を決定しました。

【ゼロ金利政策は何故行われたか】
銀行は不良債権を多く抱え、財政を建て直そうと貸し渋りを行い、今まで頑張っていた企業も突然、融資を受けることが出来なくなるなど倒産やリストラなどが日本全国であり、景気が悪化しました。
この政策によって、銀行はただ同然で資金を調達できるため、企業への融資がしやすくなり、景気を刺激する効果が得られました。

【ゼロ金利政策解除に伴う住宅ローンへの影響】
銀行間の貸し借りの金利がただという状態を解除したことにより、民間金融機関はただ同然でお金を調達できましたが、それができないとなると、
・預金者により高い金利を払い、預金を集める
・株式・債券市場から調達する
・日銀から高い金利で借り入れする
というような方法でお金を調達しようとします。
貸し出しをするお金を手に入れるために高い費用が発生するため、貸し出しも高い金利で行わなければなりません。
金利が上がるということはこれから住宅を購入し、住宅ローンを組む人の金利も上がるということです。つまり、月々の返済額が多くなります。
例をあげてみますと借入額3,000万円、35年返済で計算すると
・金利２％の場合、利息総額1,174万円
・金利３％の場合、利息総額1,849万円
・金利４％の場合、利息総額2,579万円
となります。なんと２％から３％に上がると支払い総額が675万円（月額約16,000円）も増額されるのです。４％になると1,405万円（月額約33500円）の増額にもなります。

＜今から住宅ローンを組む＞
将来、金利がどうなるかをよく考えた上で固定金利型か変動金利型を選択する必要があるでしょう。
もし金利が変動金利型が固定金利型を上回るほど高くなっていくと予測できるなら固定金利型を選択するべきでしょう。
もし金利が変動金利型が固定金利型を上回らない、もしくは金利が下がっていくと予測できるなら変動金利型を選択するべきでしょう。
金利上昇のリスクを回避しようと思うのならば、安心して借り入れが行えるのは長期で固定金利型を選択するのが良いといえます。

＜既に変動金利型で住宅ローンを組んでいる＞
もし金利が高くなっていくと予測できるなら、住宅ローンの借り換えを検討し、諸費用と金利差を考慮した上でどちらが支払い利息を軽減できるか検討する必要があります。
もし金利が下がっていくと予測できるなら、そのままで良いでしょう。
金利が上がっていく可能性が高いため、変動金利型で放置しておくとこの先、取り返しがつかないことになるかもしれませんので注意が必要です。

＜既に固定金利型で住宅ローンを組んでいる＞
もし金利が下がっていくと予測できるなら、諸費用と金利差を考慮した上で住宅ローンの借り換えを行うと負担が少なくなる可能性があります。
もし金利が上がっていくと予測できるなら、そのままで良いでしょう。
金利が上がっていく可能性が高いため、あえて変動金利型に住宅ローンの借り換えを行うのはリスクがあるといえます。

【総論】
将来の金利について確実なことは誰にもわかりませんが、市場金利も預金金利も上がり始めた現在、全期間金利を固定し、安心して返済できる長期固定金利型が大きな注目を集めています。
代表的な長期固定金利型住宅ローン「フラット35」を取り扱う金融機関も増え、選択肢が広がっています。
さまざまな角度から比較して、より有利な長期固定金利型ローンを選ぶことが今ならできます。

住宅ローン借り換え

2008-05-06T15:15:39Z

住宅ローンの借り換えについてまとめてみました。

【住宅ローンの借り換えとは？】
現在の住宅ローンを全額返済して、別の金融機関からの新たに住宅ローンを借り入れることをいいます。
現在のように金利の上昇が見込まれるとき、低金利時代に「変動金利型住宅ローン」を組んでしまった場合に、返済額が大幅に増額されるリスクを回避できます。

【住宅ローンの借り換えの目的】
・金利を引き下げて、総返済額を抑える
・変動や短期で借りている人が、将来の金利上昇リスクを回避する
・現在の毎月の返済額を軽減する

必要以上にやたらと住宅ローン借り換えを安易に行うと失敗しやすく負担が大きくなる可能性が高いので目的やメリットはしっかり把握する必要があります。

【借り換えが得になる目安】
借り換えに必要となる諸費用の金額以上に、利息の軽減効果があることが前提になります。

＜借り換えにかかる諸費用＞
・借り換え前のローンの抵当権抹消費用
・登録免許税（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の4/1000）
・ローンの保証料
・司法書士手数料
・印紙税
・火災保険料
・事務手数料
など

＜借り換えが得になる目安＞
・ローンの残高が1,000万円以上
・返済の残り期間が10年以上
・借り換え前後のローンの金利差が1％以上

上記の条件を満たしていれば、ほとんどの場合、借り換えが得になります。

【住宅ローンの借り換えのメリット＆デメリット】
＜借り換えのメリット＞
高い金利より低い金利のものに借り換えをすることで、支払利息を軽減する効果が得られます。

＜借り換えのデメリット＞
新規ローンを組むのと同じ手続きが必要なので、諸経費がかかります。

上記の「借り換えにかかる諸費用」を含めて返済総額の軽減効果があるかを考慮する必要があります。
また、将来、金利が低くなるからと固定金利型から変動金利型、または固定金利選択型に借り換えた場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになるため、現在の返済額だけを考えるのではなく、将来を見据えて、利息軽減効果が出るかどうか考慮する必要があります。

【金利上昇リスク回避の住宅ローンの借り換え】
住宅ローン借り換えの最大のポイントは「金利」ではなく、「金利タイプ」にあります。

返済中の住宅ローンでチェックすべき点は、「残りの返済期間」と「残りの固定金利期間」です。
「残りの固定金利期間」とは、住宅ローンを組んだ当初３年固定で２年経過していれば、１年となります。
現在の金利が上がっていく可能性が高い場合、「残りの固定金利期間」を「残りの返済期間」で割った数字が６５％以下の人は住宅ローン破綻が起きる可能性が高いといえるので借り換えを検討すべきです。
「残りの返済期間」が２６年で「残りの固定金利期間」が６年の場合、６÷２６＝２３．０８％でリスクがかなり高いといえます。つまり、借り換えをすべきといえます。
逆に７０％以上の人は借り換えをしないでそのまま返済し続けたほうが借り換えを行うよりリスクは小さいといえます。

実際の住宅購入事例をあげてみますと、２年前に住宅購入のため、３８００万円借り入れをしたとします。

＜住宅ローンの内容＞
・某銀行にて３年固定型住宅ローンで借り入れ
・キャンペーン優遇で現在金利１％
・１年後にキャンペーン金利の特約期間終了
・特約期間終了後、変動金利型へ自動切換か、１年後の金利を選択

現在の毎月返済額が、金利1.0％で107,269円で年間1％金利上昇ペースで推移し、来年の特約期間終了時に3.8％（現在2.8％）を選択したとします。
来年の毎月の返済額は、金利3.8％で160,393円となり、なんと毎月約53,000円以上の負担増額となります。
他の選択をしたとしても、
・変動金利型3.375％で毎月44,000円負担増額
・２年固定型3.45％で毎月46,000円負担増額
・５年固定型4.35％で毎月65,000円負担増額
・１０年固定型4.85％で毎月76,000円負担増額
となります。これでは住宅ローン破綻が起きてしまいます。

上記の例で仮に１０年固定で借り入れたとしても１０年後に２８００万円以上も残っていることになってしまいます。
金利が上昇し、住宅ローンの負担が急激に上昇するリスクを回避するにはある程度住宅ローンの残高を減らすしかありません。
残高を減らすための金利の固定期間は残り返済期間の２／３以上が目安で３０年返済で２０年固定金利、１５年返済で１０年固定金利に借り換えをするのが目安です。
上記の例では、特約期間が切れる前に２０年固定(2.70％)に借り換えをすれば、毎月約30,000円負担増の返済で２０年間は安心です。仮に２０年後、今より４％金利が上昇したとしても毎月約26,000負担増に抑えられます。

金利が上がっていく可能性が高い今、住宅ローン破綻となる前に借り換えが必要かどうかの確認をし、早期に対応するべきでしょう。

住宅ローンと火災保険の関係について

2008-05-06T15:14:04Z

住宅ローンを契約する際に、必ず加入しなければならない火災保険。
なぜ、住宅ローンに火災保険の加入が必要なのでしょうか？
火災保険の基本をここにまとめてみました。

◆火災保険とは？
火災保険とは、火災によって生じる損害の填補(てんぽ)を目的とする保険、つま
　り「火事になったときのための保険」です。
　なお、火災保険は「地震を原因とする火災による損害」や「地震により延焼・拡大
　した損害」については補償されません。地震被害の補償のためには地震保険を
　付帯させておく必要があります。

◆質権設定
　住宅金融公庫や雇用能力開発機構、都市基盤整備公団等から融資を受けた建
　物については、借入金の全額を返済するまで、原則として「特約火災保険」ある
　いは「選択対象火災保険」に加入することになっています。そして、火災保険に質
　権設定することが義務付けられています。質権設定とは、保険事故が起きた場合
　の保険金を受け取る優先順位のことです。特約火災保険の期間中は一般の火災
　保険を契約することができません。これは、お金を貸した側からすれば、住宅ロー
　ンの返済を優先してくれないと困るため、火災保険の支払いが発生した場合に契
　約者ではなく金融機関などお金の貸し手に優先的に保険金を支払うようにする「質
　権設定付き」の火災保険の加入を勧められるわけです。但し最近の民間住宅ロー
　ンでは必須でないところもあるようです。

◆補償の対象
　火災保険をかける際は、建物と家財は別々の扱いとなっていますので、家財も補
　償の対象としたい場合は家財についても申し込む必要があります。（家財と建物は
　セットではありません。）
　この点は見落としがちですが、意外と重要なポイントです。近年は高価なパソコン
　や家電製品が普及していることもあり、家財を守る為にも検討すべき点でしょう。
　家財を保険の目的にした場合は、宝石・貴金属・美術品等であっても1個もしくは1組
　の価額が30万円以下のものは明記しなくても保険の目的に含まれます。30万円を
　超える宝石・貴金属・美術品等は、保険証券に明記されていない限り保険の目的とは
　なりません。
　　実際に契約する場合は、30万円を超えるものについて明記しておけばよいことにな
　ります。なお、建物に特約火災保険が付けられている場合でも、家財については一般
　の火災保険を契約することができます。

★火災保険の注意点★
●失火責任法
　類焼（もらい火）の被害者となった場合、誰の保険で補償するのでしょう。
　「それはもちろん、最初に火を出した人（失火者）が責任を取るべきだろう」　と思いが
　ちですが、実はこれが違うのです。通常、自分の家は自分の保険で対処しなければ
　なりません。火災に関する法律「失火責任法（失火の責任に関する法律）」によると、
　失火者に重大な過失がない限り、民法の不法行為に基づく加害者責任を問うことがで
　きないとされています。
　　日本は木造家屋が多いため、火災の被害は多大なものとなりやすく、失火者に賠償
　させるのは酷だというのがその理由です。（見方を変えると、「自分が悪くなくても他か
　ら類焼する可能性があるため、火災保険には必ず入っておくべきだ」ということです。）

●補償額
　借入額を補償額（借入額＝補償額）とすることもあるかもしれません。しかし借入額が
　そのまま住宅の100％の補償額とは当然限りません。
　　こうしたときに建物が全焼した場合、住宅ローンは返済することはできますが、同じ
　規模の家を建て直したり購入することができません。補償額は借入額ではなく住宅の
　100％の評価額で契約しましょう。

●掛け金
　また質権設定などする場合、一般的に掛け金は一時払いになるはずですので、一時
　的な掛け金負担が大きくなるので注意しましょう。

住宅ローンの金利とその推移

2008-05-06T15:13:18Z

利息についてちょっとわかってくると金利が気になるところ。
金利選びが今後のローン返済計画を大きく左右します。
金利選びのコツとしては、自分がどのような返済をしたいか
をよく考える事です。

たとえば・・・

・繰上返済をあまりするつもりがない
・金利が数年以内に１％以上上昇すると思う
・金利や返済についてあまり考えたくない
・総支払額ではなくｌ、月々の支払額を一定にさせたい
上記に該当する人は長期固定が向いてます。

・繰上返済をこまめにおこなって２０年以内で完済するつもり
・金利がすぐに１％以上上昇するとは考えていない
・総支払額を少なくしたい
・優遇金利が１％以上ついている
上記に該当する人は短期固定や変動金利が向いています。

≪金利タイプ≫

★固定金利型：返済期間終了まで金利が変わらないのが特徴です。途中金利が
　　　　　　　　　　上がる段階金利のタイプもあります。金利水準が低いときに利用
　　　　　　　　　　するとメリットがあります。
　　　　　　　　　　35年の長期間のものから低金利の2年のものまで、色々あります。
　　　　　　　　　　またキャンペーン優遇の商品などもあります。

★変動金利型：金融情勢によって、金利が変わるのが特徴です。適用金利は年2回
　　　　　　　　　　の見直しが一般的です。金利が急上昇しても5年間は一定の返済額
　　　　　　　　　　で変わりません。
　　　　　　　　　　見直し増額の場合も以前の返済額の1.25倍以内に設定されます。
　　　　　　　　　　固定期間終了後の金利上昇に合わせて、固定選択型への切り替えが
　　　　　　　　　　可能という柔軟性もあります。短期返済であれば、有利な金利といえま
　　　　　　　　　　す。反面、金利タイプの切り替え時期の見極めが重要であるため返済
　　　　　　　　　　計画がたてづらい一面があります。

　　　　・金利の固定期間　　　一般的に半年
　　　　　　　　　　・返済額の固定期間　５年間または半年
　　　　　　　　　　・金利相場　　　　　　　 1.00％～2.375％
　　　　　　　　　　・金利タイプの切り替え　固定金利選択型への切り替えが可能

★固定金利選択型：1年、2年、3年、5年、7年、10年間などの一定の期間は固定金
　　　　　　　　　　　　　利ですが、期間終了後は再度その時点で固定金利選択型か変
　　　　　　　　　　　　　動金利型を選択します。

　　　　　　　　　　　　　・金利の固定期間　当初固定期間中（1～30年）
　　　　　　　　　　　　　・返済額の固定期間　当初固定期間中（1～30年）
　　　　　　　　　　　　　・金利相場　0.85％～3.50％
　　　　　　　　　　　　　・金利タイプの切り替え　固定期間中の切り替えは不可
　　　　　　　　　　　　　　　　固定期間終了後は、変動金利または固定金利選択型
　　　　　　　　　　　　　　　　への切り替え可能　

★預金連動型：金利上昇リスクを借入期間中負うことになりますが、逆に預金をするこ
　　　　　　　　　　とで金利上昇リスクを自らコントロールできる機能が付いている珍しい
　　　　　　　　　　住宅ローン商品です。繰上返済をせず、手元に預金を積み上げながら、
　　　　　　　　　　繰上返済と同種の利息軽減効果が得られるので教育資金、事業資金
　　　　　　　　　　などを積み上げていく時にも便利です。

　　　　　　　　　　・金利の固定期間　半年～10年（但し預金額により毎月変わる）
　　　　　　　　　　・返済額の固定期間　半年～10年（但し預金額により毎月変わる）
　　　　　　　　　　・金利相場　1.70％～4.150％
　　　　　　

★長期固定金利（フラット３５）：住宅金融公庫と民間金融機関がタイアップして提供して
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　いる長期固定の住宅ローン。長期間固定で低金利、金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　利上昇の不安がありません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ただし、「フラット35」も、各商品によって融資手数料が
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　異なっており、金利だけでは判断しきれない側面もあり
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ます。

≪住宅ローンの金利の推移≫
平成18年くらいまで低金利が長く続いた日本ですが、金利の上昇傾向が始まっています。
低金利に慣れすぎて、１％や２％なんて普通の金利だと勘違いしてしまいがちですが、
それは大きな誤解というものです。
過去20年の金利変動の流れを検証すると住宅金利の平均は４.４％です。

現在、１～２％で借りている金利は、最低でもあと２～３％は上昇する可能性
が高いという事です。
　金利の推移には常に注意していなければなりません。

住宅ローンの計算方法

2008-05-06T15:12:11Z

いよいよ念願のマイホーム！夢の新生活への希望や計画を
進める楽しさと同時に住宅ローンという重た～い悩みが存在
するのが現実です。
住宅ローンを借りる時気になるのは利息や、月々の返済額。
利息っていくらはらうの？月々の返済額は軽減できるの？？
住宅ローンに関する、重た～いギモンを解決して
気持ちの負担を少しでも軽いものにしましょう。

◆利息について・・・◆

・利息の意義
　利息とは「元本の使用の対価」の事で、元本の存続期間に応じ日割りをもって計算
　されるものです。（民法88条2項、89条2項）
・利息の表示方法
　利息は元本に対する割合（利率）で定められており、
　利息の定め方としては、日歩、月利、年利　があります。
　*日歩は、100円に対する一日の利息の割合を示し、日歩何銭という形で表します。
　（一日あたり100円に対して何銭の利息を支払うかを意味する）
　*月利は、一ヶ月当りの利息を表し、年利は、一年当りの利息を表します。
　（年利を月利に換算する場合、年利を12で割り算出します。
　　※1968年金融制度調査会の「金利および金融機関の規模に関する中間報告」を
　　　契機に、公定歩合、貸し出し金利等が順次年利建方式に移行され、現在わが国
　　　の主要金利は年利建表示が原則
　　　
・利率の換算
　例）年利7.3％の場合
　　　・日歩：　7.3％ ÷ 365日＝ 0.02％（日歩2銭）
　　　・月利：　7.3％ ÷ 12月＝ 0.6％
　　　・日歩30銭を年利に換算：　30銭 × 365日 ÷ 100 ＝ 109.5％

・利息の制限
　利息は利息制限法（1条1項）により、次のとおり制限されています。
　１)　元本が10万円未満の場合　　　　　　　年20％
　２)　元本が10万円以上100万円未満の場合　　年18％
　３)　元本が100万円以上の場合　　　　　　　年15％
　　※賠償額の予定（遅延損害金）は、利息の1.46倍まで（4条1項）
　　　　所定利率を超過する部分は民事上無効である。
　　　※貸金業の規制に関する法律（43条）により、登録した
　　　　貸金業者が所定の契約書面、受け取り証書を交付するなど
　　　　一定の要件を充足するときは、年29.2％（うるう年の場合、29.28％）
　　　　までの利息の収受も有効となる。

・利息の計算方法
　単利計算：元金に対してのみ利息を払う
　複利計算：一定期間ごとに利息を元金に繰り入れ、元利合計したものに対し　　
　　　　　　利息を払う
　※元金、利率、貸借期間が計算の三要素となり、これらを基に算出する。

　※住宅ローンの利息分にかかる計算方法は一定ではありません。
　　ローンの利息の計算は「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の
　　３種類の中から選ぶことができます。
　　　●固定金利型
　　　　仕　組　み：契約時の金利が、返済終了まで適用される。
　　　　メリット　：利率の変動に左右されないため、返済計画がたてやすい。
　　　　デメリット：利率が大幅に低く設定された時などには不利

　　　●変動金利型
　　　　仕　組　み：5年間の適用利率が一定
　　　　　　　　　　5年毎に、4月1日、10月1日の金利を基準として適用利率を
　　　　　　　　　　調整、次回５年の期間内で調整というサイクルが返済終了まで継続　
　　　　メリット　：金利が低下すればメリット大
　　　　デメリット：金利が上昇すれば、損する場合も。「上限金利付き」型のローンもある。

　　　●固定金利選択型
　　　　仕　組　み：当初の選択期間中は固定金利型、その後固定or変動の金利いずれ
　　　　　　　　　　　かを選択する
　　　　　　　　　　　２～１０年の一定の期間中は固定金利を、その後は変動か、固定かを
　　　　　　　　　　　自由に選べるもの
　　　　メリット　：利率が上昇した場合には、そのまま固定金利を選択したほうが有利
　　　　デメリット：低金利時代には不利になる可能性が高い

★住宅ローンのシュミレーション★

《まず、自分がいくら返せるかを考えましょう》
　・自分はいくらの家が買えるのか、購入予算を考えるには、まず住宅ローン
　　をいくら借りられるかを知る必要があります。さらにいくら借りられるかは、
　　ローンを月々（ボーナスも含めて）いくら返せるかに左右されるのです。返
　　せる額は、「今の家賃+住宅購入用の月々の貯蓄額」から求める方法と、
　　「年収×年収負担率」から計算する方法があります。

《100万円当たりの返済額を計算》
・返せる額から借りられる額を計算するには、購入額100万円当たりの返済
　額を使います。100万円当たりの返済額は金利と返済期間が分かれば
　すぐ計算せきます。計算式は[返せる額÷100万円当たりの返済額×100
　万円]。毎月分とボーナス分とに分けて計算します。

《借りられる額の計算方法》2.375%、35年返済の場合
・毎月分
　返せる額÷100万円当たりの返済額×100万円=借入可能額
　8万円÷3508円×100万円=2280万円　　　　（10万円未満切捨て）
・ボーナス分
　返せる額÷100万円当たりの返済額×100万円=借入可能額
　15万円÷2万1116円×100万円=710万円　　　　（10万円未満切捨て）
　　※「購入額+頭金」が買える家の価格
　　　借りられる額が計算できたら。毎月分とボーナス分とを合計し、頭金を
　　　加えれば「買える価格」になります。例えば毎月返せる額が8万円、ボー
　　　ナス時に返せる額が15万円とした場合、金利が2.375%、35年返済で借り
　　　られる額は毎月分が2280万円、ボーナス分が710万円。これに頭金750
　　　万円として合計すると、購入予算は3740万円です。

《買える価格の計算方法》
・借入可能額（毎月分+ボーナス分）　2990万円+頭金　750万円
　　=購入可能額　3740万円　　　※頭金は購入可能額の2割以上

◆住宅ローンの返済方法◆
　★元利均等返済方式(元金＋利息)
　　・借入金の最もポピュラーな返済方法です。
　　　毎回の返済額が均等になるよう元金部分と利息部分が組み合わ
　　　されており、元金部分は利息の減少に従って増加していきます。
　　・融資可能金額が申請時の収入から算出されるので、購入する物件価格も、
　　　毎月の返済方法も、無理のないプランを設定しやすいでしょう。
　　　毎月の収入が安定していて、将来的にも安定した収入が見込める方に
　　　オススメの返済方式です。
　　　
　　　※1000万円を10年間固定金利2.65％で借りる場合
　　　　１０００万円*０．０２６５／１２(１＋０．０２６５／１２)＾120
　　　　/{(１+0.0265/12）＾120-1}
　　　　＝１０００万円*０．００２２０８３*１．３０３０３６４/（1.3030364-1）　
　　　　＝９４、９５６円/月
　　　※エクセルでの計算
　　　　＝ＰＰＭＴ（年金利利率÷１２、返済回数、総返済回数、借入金額）×－１

　★元金均等返済方式（借入額÷返済回数＋金利）
　　・元金部分は返済回数による均等額を支払い、利息部分はその元金残高に
　　　よる利率（毎月払いは月利、ボーナス払いは半年賦利率）を乗じて算出
　　　し、その合計額を毎月の返済額とする返済方法です。
　　・各回返済額＝借入金額/返済回数Ｘ（１＋（返済回数-計算対象の回数＋１）Ｘ利率）
　　　※エクセルでの計算
　　　　＝ISPMT(年金利利率÷１２、(返済回数-計算対象の回数＋１）、利息×12、借入額)

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2007-11-20T07:09:38Z

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