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住宅ローンの計算方法
いよいよ念願のマイホーム！夢の新生活への希望や計画を
進める楽しさと同時に住宅ローンという重た～い悩みが存在
するのが現実です。
住宅ローンを借りる時気になるのは利息や、月々の返済額。
利息っていくらはらうの？月々の返済額は軽減できるの？？
住宅ローンに関する、重た～いギモンを解決して
気持ちの負担を少しでも軽いものにしましょう。
◆利息について・・・◆
・利息の意義
利息とは「元本の使用の対価」の事で、元本の存続期間に応じ日割りをもって計算
されるものです。（民法88条2項、89条2項）
・利息の表示方法
利息は元本に対する割合（利率）で定められており、
利息の定め方としては、日歩、月利、年利 があります。
*日歩は、100円に対する一日の利息の割合を示し、日歩何銭という形で表します。
（一日あたり100円に対して何銭の利息を支払うかを意味する）
*月利は、一ヶ月当りの利息を表し、年利は、一年当りの利息を表します。
（年利を月利に換算する場合、年利を12で割り算出します。
※1968年金融制度調査会の「金利および金融機関の規模に関する中間報告」を
契機に、公定歩合、貸し出し金利等が順次年利建方式に移行され、現在わが国
の主要金利は年利建表示が原則
・利率の換算
例）年利7.3％の場合
・日歩： 7.3％ ÷ 365日 ＝ 0.02％（日歩2銭）
・月利： 7.3％ ÷ 12月 ＝ 0.6％
・日歩30銭を年利に換算： 30銭 × 365日 ÷ 100 ＝ 109.5％
・利息の制限
利息は利息制限法（1条1項）により、次のとおり制限されています。
１) 元本が10万円未満の場合 年20％
２) 元本が10万円以上100万円未満の場合 年18％
３) 元本が100万円以上の場合 年15％
※賠償額の予定（遅延損害金）は、利息の1.46倍まで（4条1項）
所定利率を超過する部分は民事上無効である。
※貸金業の規制に関する法律（43条）により、登録した
貸金業者が所定の契約書面、受け取り証書を交付するなど
一定の要件を充足するときは、年29.2％（うるう年の場合、29.28％）
までの利息の収受も有効となる。
・利息の計算方法
単利計算：元金に対してのみ利息を払う
複利計算：一定期間ごとに利息を元金に繰り入れ、元利合計したものに対し
利息を払う
※元金、利率、貸借期間が計算の三要素となり、これらを基に算出する。
※住宅ローンの利息分にかかる計算方法は一定ではありません。
ローンの利息の計算は「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の
３種類の中から選ぶことができます。
●固定金利型
仕 組 み：契約時の金利が、返済終了まで適用される。
メリット ：利率の変動に左右されないため、返済計画がたてやすい。
デメリット：利率が大幅に低く設定された時などには不利
●変動金利型
仕 組 み：5年間の適用利率が一定
5年毎に、4月1日、10月1日の金利を基準として適用利率を
調整、次回５年の期間内で調整というサイクルが返済終了まで継続
メリット ：金利が低下すればメリット大
デメリット：金利が上昇すれば、損する場合も。「上限金利付き」型のローンもある。
●固定金利選択型
仕 組 み：当初の選択期間中は固定金利型、その後固定or変動の金利いずれ
かを選択する
２～１０年の一定の期間中は固定金利を、その後は変動か、固定かを
自由に選べるもの
メリット ：利率が上昇した場合には、そのまま固定金利を選択したほうが有利
デメリット：低金利時代には不利になる可能性が高い
★住宅ローンのシュミレーション★
《まず、自分がいくら返せるかを考えましょう》
・ 自分はいくらの家が買えるのか、購入予算を考えるには、まず住宅ローン
をいくら借りられるかを知る必要があります。さらにいくら借りられるかは、
ローンを月々（ボーナスも含めて）いくら返せるかに左右されるのです。返
せる額は、「今の家賃+住宅購入用の月々の貯蓄額」から求める方法と、
「年収×年収負担率」から計算する方法があります。
《100万円当たりの返済額を計算 》
・返せる額から借りられる額を計算するには、購入額100万円当たりの返済
額を使います。100万円当たりの返済額は金利と返済期間が分かれば
すぐ計算せきます。計算式は[返せる額÷100万円当たりの返済額×100
万円]。毎月分とボーナス分とに分けて計算します。
《借りられる額の計算方法》2.375%、35年返済の場合
・毎月分
返せる額÷100万円当たりの返済額×100万円=借入可能額
8万円÷3508円×100万円=2280万円 （10万円未満切捨て）
・ボーナス分
返せる額÷100万円当たりの返済額×100万円=借入可能額
15万円÷2万1116円×100万円=710万円 （10万円未満切捨て）
※「購入額+頭金」が買える家の価格
借りられる額が計算できたら。毎月分とボーナス分とを合計し、頭金を
加えれば「買える価格」になります。例えば毎月返せる額が8万円、ボー
ナス時に返せる額が15万円とした場合、金利が2.375%、35年返済で借り
られる額は毎月分が2280万円、ボーナス分が710万円。これに頭金750
万円として合計すると、購入予算は3740万円です。
《買える価格の計算方法》
・借入可能額（毎月分+ボーナス分） 2990万円+頭金 750万円
=購入可能額 3740万円 ※頭金は購入可能額の2割以上
◆住宅ローンの返済方法◆
★元利均等返済方式(元金＋利息)
・借入金の最もポピュラーな返済方法です。
毎回の返済額が均等になるよう元金部分と利息部分が組み合わ
されており、元金部分は利息の減少に従って増加していきます。
・融資可能金額が申請時の収入から算出されるので、購入する物件価格も、
毎月の返済方法も、無理のないプランを設定しやすいでしょう。
毎月の収入が安定していて、将来的にも安定した収入が見込める方に
オススメの返済方式です。
※1000万円を10年間固定金利2.65％で借りる場合
１０００万円*０．０２６５／１２(１＋０．０２６５／１２)＾120
/{(１+0.0265/12）＾120-1}
＝１０００万円*０．００２２０８３*１．３０３０３６４/（1.3030364-1）
＝９４、９５６円/月
※エクセルでの計算
＝ＰＰＭＴ（年金利利率÷１２、返済回数、総返済回数、借入金額）×－１
★元金均等返済方式（借入額÷返済回数＋金利）
・元金部分は返済回数による均等額を支払い、利息部分はその元金残高に
よる利率（毎月払いは月利、ボーナス払いは半年賦利率）を乗じて算出
し、その合計額を毎月の返済額とする返済方法です。
・各回返済額＝借入金額/返済回数Ｘ（１＋（返済回数-計算対象の回数＋１）Ｘ利率）
※エクセルでの計算
＝ISPMT(年金利利率÷１２、(返済回数-計算対象の回数＋１）、利息×12、借入額)
進める楽しさと同時に住宅ローンという重た～い悩みが存在
するのが現実です。
住宅ローンを借りる時気になるのは利息や、月々の返済額。
利息っていくらはらうの？月々の返済額は軽減できるの？？
住宅ローンに関する、重た～いギモンを解決して
気持ちの負担を少しでも軽いものにしましょう。
◆利息について・・・◆
・利息の意義
利息とは「元本の使用の対価」の事で、元本の存続期間に応じ日割りをもって計算
されるものです。（民法88条2項、89条2項）
・利息の表示方法
利息は元本に対する割合（利率）で定められており、
利息の定め方としては、日歩、月利、年利 があります。
*日歩は、100円に対する一日の利息の割合を示し、日歩何銭という形で表します。
（一日あたり100円に対して何銭の利息を支払うかを意味する）
*月利は、一ヶ月当りの利息を表し、年利は、一年当りの利息を表します。
（年利を月利に換算する場合、年利を12で割り算出します。
※1968年金融制度調査会の「金利および金融機関の規模に関する中間報告」を
契機に、公定歩合、貸し出し金利等が順次年利建方式に移行され、現在わが国
の主要金利は年利建表示が原則
・利率の換算
例）年利7.3％の場合
・日歩： 7.3％ ÷ 365日 ＝ 0.02％（日歩2銭）
・月利： 7.3％ ÷ 12月 ＝ 0.6％
・日歩30銭を年利に換算： 30銭 × 365日 ÷ 100 ＝ 109.5％
・利息の制限
利息は利息制限法（1条1項）により、次のとおり制限されています。
１) 元本が10万円未満の場合 年20％
２) 元本が10万円以上100万円未満の場合 年18％
３) 元本が100万円以上の場合 年15％
※賠償額の予定（遅延損害金）は、利息の1.46倍まで（4条1項）
所定利率を超過する部分は民事上無効である。
※貸金業の規制に関する法律（43条）により、登録した
貸金業者が所定の契約書面、受け取り証書を交付するなど
一定の要件を充足するときは、年29.2％（うるう年の場合、29.28％）
までの利息の収受も有効となる。
・利息の計算方法
単利計算：元金に対してのみ利息を払う
複利計算：一定期間ごとに利息を元金に繰り入れ、元利合計したものに対し
利息を払う
※元金、利率、貸借期間が計算の三要素となり、これらを基に算出する。
※住宅ローンの利息分にかかる計算方法は一定ではありません。
ローンの利息の計算は「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の
３種類の中から選ぶことができます。
●固定金利型
仕 組 み：契約時の金利が、返済終了まで適用される。
メリット ：利率の変動に左右されないため、返済計画がたてやすい。
デメリット：利率が大幅に低く設定された時などには不利
●変動金利型
仕 組 み：5年間の適用利率が一定
5年毎に、4月1日、10月1日の金利を基準として適用利率を
調整、次回５年の期間内で調整というサイクルが返済終了まで継続
メリット ：金利が低下すればメリット大
デメリット：金利が上昇すれば、損する場合も。「上限金利付き」型のローンもある。
●固定金利選択型
仕 組 み：当初の選択期間中は固定金利型、その後固定or変動の金利いずれ
かを選択する
２～１０年の一定の期間中は固定金利を、その後は変動か、固定かを
自由に選べるもの
メリット ：利率が上昇した場合には、そのまま固定金利を選択したほうが有利
デメリット：低金利時代には不利になる可能性が高い
★住宅ローンのシュミレーション★
《まず、自分がいくら返せるかを考えましょう》
・ 自分はいくらの家が買えるのか、購入予算を考えるには、まず住宅ローン
をいくら借りられるかを知る必要があります。さらにいくら借りられるかは、
ローンを月々（ボーナスも含めて）いくら返せるかに左右されるのです。返
せる額は、「今の家賃+住宅購入用の月々の貯蓄額」から求める方法と、
「年収×年収負担率」から計算する方法があります。
《100万円当たりの返済額を計算 》
・返せる額から借りられる額を計算するには、購入額100万円当たりの返済
額を使います。100万円当たりの返済額は金利と返済期間が分かれば
すぐ計算せきます。計算式は[返せる額÷100万円当たりの返済額×100
万円]。毎月分とボーナス分とに分けて計算します。
《借りられる額の計算方法》2.375%、35年返済の場合
・毎月分
返せる額÷100万円当たりの返済額×100万円=借入可能額
8万円÷3508円×100万円=2280万円 （10万円未満切捨て）
・ボーナス分
返せる額÷100万円当たりの返済額×100万円=借入可能額
15万円÷2万1116円×100万円=710万円 （10万円未満切捨て）
※「購入額+頭金」が買える家の価格
借りられる額が計算できたら。毎月分とボーナス分とを合計し、頭金を
加えれば「買える価格」になります。例えば毎月返せる額が8万円、ボー
ナス時に返せる額が15万円とした場合、金利が2.375%、35年返済で借り
られる額は毎月分が2280万円、ボーナス分が710万円。これに頭金750
万円として合計すると、購入予算は3740万円です。
《買える価格の計算方法》
・借入可能額（毎月分+ボーナス分） 2990万円+頭金 750万円
=購入可能額 3740万円 ※頭金は購入可能額の2割以上
◆住宅ローンの返済方法◆
★元利均等返済方式(元金＋利息)
・借入金の最もポピュラーな返済方法です。
毎回の返済額が均等になるよう元金部分と利息部分が組み合わ
されており、元金部分は利息の減少に従って増加していきます。
・融資可能金額が申請時の収入から算出されるので、購入する物件価格も、
毎月の返済方法も、無理のないプランを設定しやすいでしょう。
毎月の収入が安定していて、将来的にも安定した収入が見込める方に
オススメの返済方式です。
※1000万円を10年間固定金利2.65％で借りる場合
１０００万円*０．０２６５／１２(１＋０．０２６５／１２)＾120
/{(１+0.0265/12）＾120-1}
＝１０００万円*０．００２２０８３*１．３０３０３６４/（1.3030364-1）
＝９４、９５６円/月
※エクセルでの計算
＝ＰＰＭＴ（年金利利率÷１２、返済回数、総返済回数、借入金額）×－１
★元金均等返済方式（借入額÷返済回数＋金利）
・元金部分は返済回数による均等額を支払い、利息部分はその元金残高に
よる利率（毎月払いは月利、ボーナス払いは半年賦利率）を乗じて算出
し、その合計額を毎月の返済額とする返済方法です。
・各回返済額＝借入金額/返済回数Ｘ（１＋（返済回数-計算対象の回数＋１）Ｘ利率）
※エクセルでの計算
＝ISPMT(年金利利率÷１２、(返済回数-計算対象の回数＋１）、利息×12、借入額)