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住宅ローン借り換え
住宅ローンの借り換えについてまとめてみました。
【住宅ローンの借り換えとは？】
現在の住宅ローンを全額返済して、別の金融機関からの新たに住宅ローンを借り入れることをいいます。
現在のように金利の上昇が見込まれるとき、低金利時代に「変動金利型住宅ローン」を組んでしまった場合に、返済額が大幅に増額されるリスクを回避できます。
【住宅ローンの借り換えの目的】
・金利を引き下げて、総返済額を抑える
・変動や短期で借りている人が、将来の金利上昇リスクを回避する
・現在の毎月の返済額を軽減する
必要以上にやたらと住宅ローン借り換えを安易に行うと失敗しやすく負担が大きくなる可能性が高いので目的やメリットはしっかり把握する必要があります。
【借り換えが得になる目安】
借り換えに必要となる諸費用の金額以上に、利息の軽減効果があることが前提になります。
＜借り換えにかかる諸費用＞
・借り換え前のローンの抵当権抹消費用
・登録免許税（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の4/1000）
・ローンの保証料
・司法書士手数料
・印紙税
・火災保険料
・事務手数料
など
＜借り換えが得になる目安＞
・ローンの残高が1,000万円以上
・返済の残り期間が10年以上
・借り換え前後のローンの金利差が1％以上
上記の条件を満たしていれば、ほとんどの場合、借り換えが得になります。
【住宅ローンの借り換えのメリット＆デメリット 】
＜借り換えのメリット＞
高い金利より低い金利のものに借り換えをすることで、支払利息を軽減する効果が得られます。
＜借り換えのデメリット＞
新規ローンを組むのと同じ手続きが必要なので、諸経費がかかります。
上記の「借り換えにかかる諸費用」を含めて返済総額の軽減効果があるかを考慮する必要があります。
また、将来、金利が低くなるからと固定金利型から変動金利型、または固定金利選択型に借り換えた場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになるため、現在の返済額だけを考えるのではなく、将来を見据えて、利息軽減効果が出るかどうか考慮する必要があります。
【金利上昇リスク回避の住宅ローンの借り換え】
住宅ローン借り換えの最大のポイントは「金利」ではなく、「金利タイプ」にあります。
返済中の住宅ローンでチェックすべき点は、「残りの返済期間」と「残りの固定金利期間」です。
「残りの固定金利期間」とは、住宅ローンを組んだ当初３年固定で２年経過していれば、１年となります。
現在の金利が上がっていく可能性が高い場合、「残りの固定金利期間」を「残りの返済期間」で割った数字が６５％以下の人は住宅ローン破綻が起きる可能性が高いといえるので借り換えを検討すべきです。
「残りの返済期間」が２６年で「残りの固定金利期間」が６年の場合、６÷２６＝２３．０８％でリスクがかなり高いといえます。つまり、借り換えをすべきといえます。
逆に７０％以上の人は借り換えをしないでそのまま返済し続けたほうが借り換えを行うよりリスクは小さいといえます。
実際の住宅購入事例をあげてみますと、２年前に住宅購入のため、３８００万円借り入れをしたとします。
＜住宅ローンの内容＞
・某銀行にて３年固定型住宅ローンで借り入れ
・キャンペーン優遇で現在金利１％
・１年後にキャンペーン金利の特約期間終了
・特約期間終了後、変動金利型へ自動切換か、１年後の金利を選択
現在の毎月返済額が、金利1.0％で107,269円で年間1％金利上昇ペースで推移し、来年の特約期間終了時に3.8％（現在2.8％）を選択したとします。
来年の毎月の返済額は、金利3.8％で160,393円となり、なんと毎月約53,000円以上の負担増額となります。
他の選択をしたとしても、
・変動金利型3.375％で毎月44,000円負担増額
・２年固定型3.45％で毎月46,000円負担増額
・５年固定型4.35％で毎月65,000円負担増額
・１０年固定型4.85％で毎月76,000円負担増額
となります。これでは住宅ローン破綻が起きてしまいます。
上記の例で仮に１０年固定で借り入れたとしても１０年後に２８００万円以上も残っていることになってしまいます。
金利が上昇し、住宅ローンの負担が急激に上昇するリスクを回避するにはある程度住宅ローンの残高を減らすしかありません。
残高を減らすための金利の固定期間は残り返済期間の２／３以上が目安で３０年返済で２０年固定金利、１５年返済で１０年固定金利に借り換えをするのが目安です。
上記の例では、特約期間が切れる前に２０年固定(2.70％)に借り換えをすれば、毎月約30,000円負担増の返済で２０年間は安心です。仮に２０年後、今より４％金利が上昇したとしても毎月約26,000負担増に抑えられます。
金利が上がっていく可能性が高い今、住宅ローン破綻となる前に借り換えが必要かどうかの確認をし、早期に対応するべきでしょう。
【住宅ローンの借り換えとは？】
現在の住宅ローンを全額返済して、別の金融機関からの新たに住宅ローンを借り入れることをいいます。
現在のように金利の上昇が見込まれるとき、低金利時代に「変動金利型住宅ローン」を組んでしまった場合に、返済額が大幅に増額されるリスクを回避できます。
【住宅ローンの借り換えの目的】
・金利を引き下げて、総返済額を抑える
・変動や短期で借りている人が、将来の金利上昇リスクを回避する
・現在の毎月の返済額を軽減する
必要以上にやたらと住宅ローン借り換えを安易に行うと失敗しやすく負担が大きくなる可能性が高いので目的やメリットはしっかり把握する必要があります。
【借り換えが得になる目安】
借り換えに必要となる諸費用の金額以上に、利息の軽減効果があることが前提になります。
＜借り換えにかかる諸費用＞
・借り換え前のローンの抵当権抹消費用
・登録免許税（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の4/1000）
・ローンの保証料
・司法書士手数料
・印紙税
・火災保険料
・事務手数料
など
＜借り換えが得になる目安＞
・ローンの残高が1,000万円以上
・返済の残り期間が10年以上
・借り換え前後のローンの金利差が1％以上
上記の条件を満たしていれば、ほとんどの場合、借り換えが得になります。
【住宅ローンの借り換えのメリット＆デメリット 】
＜借り換えのメリット＞
高い金利より低い金利のものに借り換えをすることで、支払利息を軽減する効果が得られます。
＜借り換えのデメリット＞
新規ローンを組むのと同じ手続きが必要なので、諸経費がかかります。
上記の「借り換えにかかる諸費用」を含めて返済総額の軽減効果があるかを考慮する必要があります。
また、将来、金利が低くなるからと固定金利型から変動金利型、または固定金利選択型に借り換えた場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになるため、現在の返済額だけを考えるのではなく、将来を見据えて、利息軽減効果が出るかどうか考慮する必要があります。
【金利上昇リスク回避の住宅ローンの借り換え】
住宅ローン借り換えの最大のポイントは「金利」ではなく、「金利タイプ」にあります。
返済中の住宅ローンでチェックすべき点は、「残りの返済期間」と「残りの固定金利期間」です。
「残りの固定金利期間」とは、住宅ローンを組んだ当初３年固定で２年経過していれば、１年となります。
現在の金利が上がっていく可能性が高い場合、「残りの固定金利期間」を「残りの返済期間」で割った数字が６５％以下の人は住宅ローン破綻が起きる可能性が高いといえるので借り換えを検討すべきです。
「残りの返済期間」が２６年で「残りの固定金利期間」が６年の場合、６÷２６＝２３．０８％でリスクがかなり高いといえます。つまり、借り換えをすべきといえます。
逆に７０％以上の人は借り換えをしないでそのまま返済し続けたほうが借り換えを行うよりリスクは小さいといえます。
実際の住宅購入事例をあげてみますと、２年前に住宅購入のため、３８００万円借り入れをしたとします。
＜住宅ローンの内容＞
・某銀行にて３年固定型住宅ローンで借り入れ
・キャンペーン優遇で現在金利１％
・１年後にキャンペーン金利の特約期間終了
・特約期間終了後、変動金利型へ自動切換か、１年後の金利を選択
現在の毎月返済額が、金利1.0％で107,269円で年間1％金利上昇ペースで推移し、来年の特約期間終了時に3.8％（現在2.8％）を選択したとします。
来年の毎月の返済額は、金利3.8％で160,393円となり、なんと毎月約53,000円以上の負担増額となります。
他の選択をしたとしても、
・変動金利型3.375％で毎月44,000円負担増額
・２年固定型3.45％で毎月46,000円負担増額
・５年固定型4.35％で毎月65,000円負担増額
・１０年固定型4.85％で毎月76,000円負担増額
となります。これでは住宅ローン破綻が起きてしまいます。
上記の例で仮に１０年固定で借り入れたとしても１０年後に２８００万円以上も残っていることになってしまいます。
金利が上昇し、住宅ローンの負担が急激に上昇するリスクを回避するにはある程度住宅ローンの残高を減らすしかありません。
残高を減らすための金利の固定期間は残り返済期間の２／３以上が目安で３０年返済で２０年固定金利、１５年返済で１０年固定金利に借り換えをするのが目安です。
上記の例では、特約期間が切れる前に２０年固定(2.70％)に借り換えをすれば、毎月約30,000円負担増の返済で２０年間は安心です。仮に２０年後、今より４％金利が上昇したとしても毎月約26,000負担増に抑えられます。
金利が上がっていく可能性が高い今、住宅ローン破綻となる前に借り換えが必要かどうかの確認をし、早期に対応するべきでしょう。