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住宅ローンＱ＆Ａ
Ｑ：住宅ローンを取り扱っている機関を教えてください。
Ａ：住宅ローンを取り扱う機関は、都市銀行、地方銀行、信用金庫、住宅ローン専門取扱会社等の民間金融機関のほか、独立行政法人住宅金融支援機構、独立行政法人雇用・能力開発機構等の公的機関が住宅ローンを取り扱っています。
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Ｑ：個人向け住宅ローンの新規貸出額のシェアはどうなっていますか？
Ａ：個人向け住宅ローンの新規貸出額は、平成17年度データで、民間金融機関が約22.6兆円（全体の約94.6%）であり、公的金融機関が約1.3 兆円（同5.4%）となっています。このうち、民間金融機関では、銀行が約74.4%、公的金融機関では、独立行政法人住宅金融支援機構が約3.4%となっています。
現状では都市銀行等の一部の大手金融機関が住宅ローンの新規貸出額の多くを占めています。
建売住宅やマンション等の場合、あらかじめ販売業者や不動産業者が提携先の民間金融機関の住宅ローンを用意している場合が多いです。
一定の要件を満たす方に対しては、金利等を優遇した住宅ローンが提供されることもあります。
最近では様々な民間金融機関が、期間限定の金利優遇キャンペーンを行うなど、積極的に住宅ローンを供給しています。融資を検討する際には、商品性をよく比較し、どの機関の住宅ローンを利用するかを十分に検討することが必要です。
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Ｑ：民間金融機関はどのような住宅ローンを取り扱っていますか？
Ａ：民間金融機関は、様々な住宅ローンを取り扱っていますが、変動金利型と短期の固定金利期間選択型が大半を占めています。
一方、10年超の長期固定金利型は１割程度の割合となっています。
しかし、20年、30年という長期にわたって返済する住宅ローンの場合、目先の金利だけではなく、長期的な視点で返済計画を立てることが大切です。
変動金利型や固定金利期間選択型は将来金利が上がると返済額が増加するので、家計への負担が重くなることも想定しておく必要があります。
そのため、住宅ローンを選ぶ際には、借入時点で総返済額が確定していて、安心して利用できる長期固定金利型を基本に検討することをお勧めします。
この他、資金の使途目的に対応した、「住み替えローン」、「建て替えローン」、「諸経費ローン」、「所得補償保険付きローン」等の住宅ローンの取扱いを行う金融機関もあります。
公的機関が関与する民間金融機関の住宅ローンに「フラット３５」、「すまい・るパッケージローン」などがあります。
「フラット３５」は、 独立行政法人住宅金融支援機構の証券化支援事業を活用した民間金融機関の住宅ローンです。
主な特徴としては、融資額が所要資金の９割（最高8,000万円）、保証人が不要であること等があります。
金利等の条件は、民間金融機関によって異なります。
「すまい・るパッケージローン」は「フラット３５」または独立行政法人住宅金融支援機構の長期固定金利型と民間金融機関の変動・短期固定金利型等を組み合わせた住宅ローンです。
将来の金利変動リスク（金利の上昇に伴う返済額の増額）を緩和すると同時に、機構の定める技術基準により住宅の質を確保することができます。
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Ｑ：独立行政法人住宅金融支援機構の証券化支援事業を活用した住宅ローン「フラット３５」について教えてください。
Ａ：民間金融機関が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。申込みは、取扱いを行う事業参加金融機関の窓口で行うことになります。
耐久性などを定めた技術基準について検査機関が検査するので、住宅の質に対して信頼を持つことができます。
以下、住宅ローンの要件に記載します。
資金使途：本人または親族が住むための、住宅の建設資金・新築住宅の購入資金または中古住宅の購入資金。
金利：金融機関によって異なります。
※ 平成19年8月の金利水準：2.921%～3.520%（段階金利の場合の当初金利：2.921%～3.070%）
融資金額：100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の90％以内。
返済期間：次のいずれか短い方であること。
1) 15年～35年。
※ 申込時の年齢が60歳以上の方の場合は、10年以上。
2) 完済時の年齢が80歳となるまでの年数。
住宅の床面積：
一戸建て住宅等の場合：70㎡以上
共同住宅（マンション等）の場合：30㎡以上
住宅の敷地面積：不問（建築基準法等により、地域によって敷地面積の下限が定められている場合があります。）
保証人、保証料：不要
物件検査：民間の検査機関による設計・現場検査が必要。
火災保険：一般の火災保険の付保が必要。
融資手数料：金融機関により異なります。
繰上返済手数料：不要
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Ｑ：公的機関はどのような住宅ローンを取り扱っていますか？
Ａ：「独立行政法人住宅金融支援機構融資」、「財形住宅融資」、「地方自治体融資」などがあります。
「独立行政法人住宅金融支援機構融資」とは、独立行政法人住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。
主な特徴としては、借入申込時点で総返済額が確定し、金利変動リスク（金利の上昇に伴う返済額の増額）が生じないことです。
金利等の詳細は、独立行政法人住宅金融支援機構ホームページ（http://www.jhf.go.jp/）をご覧ください。
「財形住宅融資」とは、独立行政法人雇用・能力開発機構及び独立行政法人住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。
主な特徴としては、財形貯蓄を1年以上継続し残高が50万円以上ある方が対象となることと、金利が5年に1回見直されることです。
金利等の詳細に関しては、独立行政法人雇用・能力開発機構ホームページ（http://www.ehdo.go.jp/）又は独立行政法人住宅金融支援機構ホームページ（http://www.jhf.go.jp/）をご覧ください。
「地方自治体融資」とは、各地方公共団体が提供する住宅ローンです。
特徴は各地方公共団体によって異なりますが、一般的にその地域に一定期間以上居住又は勤務している方が対象となります。
金利等の詳細に関しては、各地方公共団体にお問い合わせください。
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Ｑ：どのように資金計画を立てればよいですか？
Ａ：住宅を取得する際には、建設・購入費以外に諸経費が必要となりますので、諸経費を含めた総費用を事前に確認した上で、資金計画を立てましょう。
必要となる諸経費については、一般的に、建設・購入費の10%程度は用意しましょう。
自己資金については、一般的に、建設・購入費の20%程度に諸経費の10%を加えて、合計で建設・購入費の30%程度を用意しましょう。
これは、将来、住まいを売却する場合、売却価格がローン残高を下回ることを避けることにも繋がります。
【資金計画のポイント】
・諸経費を含めた計画
・自己資金は建設・購入費の30%程度準備
・いくら借りられるかではなく、いくら返せるか
・ボーナス払いには注意が必要
・住宅ローン以外の支払いを考慮した計画
・長期的視点に立ち、ライフサイクルを考慮した計画
【相談窓口など】
独立行政法人住宅金融支援機構のホームページ（http://www.jhf.go.jp/）、支店窓口での資金計画診断サービス（無料）や各地の銀行協会の「銀行よろず相談所」での消費者の銀行に関する様々な無料相談を積極的に活用しましょう。
最近では、資金計画診断だけでなく、返済能力や担保能力に関するシミュレーションを行っている金融機関もあるようです。
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Ｑ：どのように返済計画を立てればよいですか？
Ａ：返済計画を立てる際には、いくらまで借りられるかではなく、いくらなら無理なく返せるかを考えましょう。この場合、住宅ローンと各種ローンの合計返済額の収入に占める割合（総返済負担率）が一定の範囲に収まるように配慮することが必要です。
【フラット３５における総返済負担率の要件】
・年収300万円未満で総返済負担率25%以内
・300万円以上400万円未満で総返済負担率30%以内
・400万円以上700万円未満で総返済負担率35%以内
・700万円以上で総返済負担率40%以内
ボーナス払いを利用する際は、景気の動向により支給額が変動することを考慮した上で、特に注意して返済計画を立てることが必要です。
収入合算を利用する場合には、ライフサイクル（出産、退職など）を考え、収入合算者の収入の継続性をよく見極めましょう。
（収入合算とは、申込本人だけでは必要月収を満たさない場合、一定の条件にあてはまる家族1名の収入を合算すること。）
返済期間を決める際は、一般的な最長返済期間は35年となっていますが、定年までの年数などもよく考えた上で返済期間を決めましょう。
（借入先により完済時年齢が定められているため、返済期間を制限されることもあります。）
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Ｑ：元利均等返済と元金均等返済の違いは何ですか？
Ａ：元利均等返済は、
・毎月の返済額（元金＋利息）が一定。
・返済額が一定であるため、長期にわたる返済計画が立てやすい。
が特徴です。
元金均等返済は、
・毎月返済する元金が一定。
・元利均等返済に比べ当初の返済額は多いが、返済が進むにつれ少なくなっていく。
・元金の減りが早いため、元利均等返済に比べ総返済額は少ない。
が特徴です。
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Ｑ：金利タイプ（固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型）ごとの特徴について教えてください。
Ａ：住宅ローンは、大きく分けると「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利期間選択型」の金利タイプに分類されます。
【固定金利型】
全期間の金利を固定するローンで、契約時に返済期間全体の返済額を確定することができます。
高金利時に借りると、将来にわたり高金利で返済をしなければならないですが、低金利時に借りると、将来にわたり低金利で返済をすればよいことになります。
【変動金利型】
返済期間中に金利が変動するローンで、年２回の金利の見直し、返済額は５年ごとに見直し（返済額の増加は２５%以内）が一般的です。
高金利時に借りると、将来の金利の低下とともに返済額が減りますが、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えることになります。
【固定金利期間選択型】
一定期間の金利を固定するローンで、金利・返済額は特約期間終了後に見直し（返済額の増減幅は上限なし）を行います。
契約時から一定期間の返済額を確定することができますが、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えることになります。
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Ｑ：変動金利型と固定金利期間選択型について詳しく教えてください。
Ａ：変動金利型では、金利の見直しが半年に1回、返済額の見直しが5年に1回行われるのが一般的です。
返済額は、見直し前の返済額の1.25倍の額を上限に見直されますので、金利が大幅に上昇した場合に、未払利息（毎回の返済額を上回る利息部分）が生じることがあります。この場合、未払利息の支払いが免除されるわけではなく、将来、繰延べて返済することになり、結果として、元金の減りが遅くなり、総返済額が増えます。
固定金利期間選択型は、固定期間終了後の返済額の見直しについて上限がないため、返済額が大幅に増える可能性があります。また、固定期間終了後の金利タイプ（変動金利型と固定金利期間選択型を選択できるのか等）についても事前に確認しておきましょう。
なお、将来の金利を予測することは難しいですが、変動金利型の住宅ローンでは平成2年に最高8.5%（前年比＋2.5%）まで上がったこともありますので、変動金利型・固定金利期間選択型を中心に考えている方は、将来の金利変動リスクをよく検討した上で利用することをお勧めします。
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Ｑ：金利優遇等のキャンペーンとはどのようなものですか？
Ａ：最近では、期間限定で金利を優遇する等のキャンペーンを行う金融機関が数多く見られます。
【優遇を受けるための条件】
給与の振込み・公共料金の引落しなどの金融機関との取引状況、年齢、年収、勤続年数等。
【金利優遇幅】
店頭表示金利よりも１％以上優遇している場合もあります。
【優遇適用期間】
変動金利型ではおおむね５年、固定金利期間選択型では固定期間終了時に金利優遇が終了したり、その優遇幅が縮小するものがあるため、よく条件を確認しておくことが必要です。
【注意点】
※原則として、一度でも延滞すると優遇が適用されなくなります。
※変動金利型・固定金利期間選択型の場合、優遇期間の終了により、大幅な金利上昇となることがあります。
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Ｑ：必要な諸経費にはどのようなものがありますか？
Ａ：住宅ローンを利用する場合に必要となる経費には、「住宅ローンの契約書に貼付する印紙代」、「融資手数料」、「保証料」、「団体信用生命保険料」、「火災保険料」、「地震保険料」、「登録免許税（抵当権設定登記を行う時にかかる税金）」などがあります。
住宅建設の場合、「請負契約書に貼付する印紙代」、「登録免許税（所有権の保存・移転の登記を行うときにかかる税金）」、「不動産取得税」、「引越代」、「耐久消費財購入費」なども必要です。
また建物購入・土地購入の場合には、「仲介手数料」、マンション購入の場合には、「維持管理費・修繕積立金」などが費用としてかかります。
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Ｑ：繰上返済とはどのようなものですか？
Ａ：繰上返済とは、元金の一部を繰り上げて返済することですが、こまめに繰上返済することで、その元金にかかるはずであった利息を支払わずに、総返済額を抑えることができるというメリットがあります。
資金的余裕のある方は期間短縮型を、資金的余裕を持ちたい方であれば返済額変更型（返済期間は当初のままで返済額を軽減するもの）を検討してみましょう。また、金融機関により繰上返済をする際の条件及び手数料が異なりますので、事前に確認しておくことが必要です。
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Ｑ：借換えとはどのようなものですか？
Ａ：借換えとは、新しくローンを借りて、返済中のローンを全額返済することです。高金利のローンから低金利のローンに借換えた場合には、その金利差分の利息（支払総額）の軽減を図ることができます。
ただし、借換えには諸経費（抵当権抹消等登記費用、融資手数料、印紙代等）がかかりますので、諸経費を含めたローンの総返済額を確認した上で、検討することをお勧めします。
主な融資条件としては、ローン返済から一定期間が経過し、延滞歴のないこと等があります。
なお、最近では、金融機関によりますが、担保評価額が融資額を下回るケースでも借換えができる住宅ローンが出てきています。
借換えを行う際は、固定金利型から変動金利型・固定金利期間選択型に借換えを行う場合には、目先の負担軽減だけでなく、将来の金利変動リスクをよく検討した上で利用するようにしましょう。
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Ｑ：住宅ローンの返済が困難になった場合にはどのような返済方法がありますか？
Ａ：住宅ローンの返済は長期にわたるため、不測の事態（病気による出費やリストラによる収入減少等）により返済が困難になることがあります。
返済が困難になった際には、金融機関により対応は異なりますが、返済方法の変更等ができるケースもありますので、延滞する前に返済中の金融機関に相談しましょう。
【住宅金融公庫の返済方法変更例】
・返済額を減らしたい→返済期間延長（総返済額増）
・延滞分を解消したい→延滞分を分割して返済（総返済額増）
・一定期間返済額を減らしたい→返済期間延長（総返済額増）
・ボーナス返済を止めたい→ボーナス返済の取り止め
【 個人版民事再生制度】
個人版民事再生は、個人破産に至らず将来の生活の再建を支援することを目的として、裁判所を通じて、お住まいの物件を手放すことなく借金を整理するものです。
１．小規模個人再生（主に自営業者の方向け）
２．給与所得者等再生（主に会社員の方向け）
３．住宅資金貸付債権に関する特則
※ 弁護士など法律の専門家に相談することをお勧めします。
住宅ローンの返済を見直すには、３．住宅資金貸付特則と１．又は２．又は一般の民事再生を合わせて利用することが条件となります。
【任意売却】
住宅ローンの返済を継続できなくなった場合に、債務の返済に充てるため、所有物件を売却することを任意売却といいます。
一般的に、任意売却は競売よりも１～２割程度高く所有物件を売却することができるため、その分債務を減らすことができると言われています。
任意売却によって、債務を全額返済できれば問題はないのですが、債務が残ってしまう場合には、全債権者（抵当権者等）の承諾を得ることが必要です。
任意売却は、債権者（抵当権者等）にとっても競売よりもメリットがあると考えられるケースが多いので、金融機関等に相談してみましょう。
Ａ：住宅ローンを取り扱う機関は、都市銀行、地方銀行、信用金庫、住宅ローン専門取扱会社等の民間金融機関のほか、独立行政法人住宅金融支援機構、独立行政法人雇用・能力開発機構等の公的機関が住宅ローンを取り扱っています。
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Ｑ：個人向け住宅ローンの新規貸出額のシェアはどうなっていますか？
Ａ：個人向け住宅ローンの新規貸出額は、平成17年度データで、民間金融機関が約22.6兆円（全体の約94.6%）であり、公的金融機関が約1.3 兆円（同5.4%）となっています。このうち、民間金融機関では、銀行が約74.4%、公的金融機関では、独立行政法人住宅金融支援機構が約3.4%となっています。
現状では都市銀行等の一部の大手金融機関が住宅ローンの新規貸出額の多くを占めています。
建売住宅やマンション等の場合、あらかじめ販売業者や不動産業者が提携先の民間金融機関の住宅ローンを用意している場合が多いです。
一定の要件を満たす方に対しては、金利等を優遇した住宅ローンが提供されることもあります。
最近では様々な民間金融機関が、期間限定の金利優遇キャンペーンを行うなど、積極的に住宅ローンを供給しています。融資を検討する際には、商品性をよく比較し、どの機関の住宅ローンを利用するかを十分に検討することが必要です。
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Ｑ：民間金融機関はどのような住宅ローンを取り扱っていますか？
Ａ：民間金融機関は、様々な住宅ローンを取り扱っていますが、変動金利型と短期の固定金利期間選択型が大半を占めています。
一方、10年超の長期固定金利型は１割程度の割合となっています。
しかし、20年、30年という長期にわたって返済する住宅ローンの場合、目先の金利だけではなく、長期的な視点で返済計画を立てることが大切です。
変動金利型や固定金利期間選択型は将来金利が上がると返済額が増加するので、家計への負担が重くなることも想定しておく必要があります。
そのため、住宅ローンを選ぶ際には、借入時点で総返済額が確定していて、安心して利用できる長期固定金利型を基本に検討することをお勧めします。
この他、資金の使途目的に対応した、「住み替えローン」、「建て替えローン」、「諸経費ローン」、「所得補償保険付きローン」等の住宅ローンの取扱いを行う金融機関もあります。
公的機関が関与する民間金融機関の住宅ローンに「フラット３５」、「すまい・るパッケージローン」などがあります。
「フラット３５」は、 独立行政法人住宅金融支援機構の証券化支援事業を活用した民間金融機関の住宅ローンです。
主な特徴としては、融資額が所要資金の９割（最高8,000万円）、保証人が不要であること等があります。
金利等の条件は、民間金融機関によって異なります。
「すまい・るパッケージローン」は「フラット３５」または独立行政法人住宅金融支援機構の長期固定金利型と民間金融機関の変動・短期固定金利型等を組み合わせた住宅ローンです。
将来の金利変動リスク（金利の上昇に伴う返済額の増額）を緩和すると同時に、機構の定める技術基準により住宅の質を確保することができます。
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Ｑ：独立行政法人住宅金融支援機構の証券化支援事業を活用した住宅ローン「フラット３５」について教えてください。
Ａ：民間金融機関が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。申込みは、取扱いを行う事業参加金融機関の窓口で行うことになります。
耐久性などを定めた技術基準について検査機関が検査するので、住宅の質に対して信頼を持つことができます。
以下、住宅ローンの要件に記載します。
資金使途：本人または親族が住むための、住宅の建設資金・新築住宅の購入資金または中古住宅の購入資金。
金利：金融機関によって異なります。
※ 平成19年8月の金利水準：2.921%～3.520%（段階金利の場合の当初金利：2.921%～3.070%）
融資金額：100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の90％以内。
返済期間：次のいずれか短い方であること。
1) 15年～35年。
※ 申込時の年齢が60歳以上の方の場合は、10年以上。
2) 完済時の年齢が80歳となるまでの年数。
住宅の床面積：
一戸建て住宅等の場合：70㎡以上
共同住宅（マンション等）の場合：30㎡以上
住宅の敷地面積：不問（建築基準法等により、地域によって敷地面積の下限が定められている場合があります。）
保証人、保証料：不要
物件検査：民間の検査機関による設計・現場検査が必要。
火災保険：一般の火災保険の付保が必要。
融資手数料：金融機関により異なります。
繰上返済手数料：不要
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Ｑ：公的機関はどのような住宅ローンを取り扱っていますか？
Ａ：「独立行政法人住宅金融支援機構融資」、「財形住宅融資」、「地方自治体融資」などがあります。
「独立行政法人住宅金融支援機構融資」とは、独立行政法人住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。
主な特徴としては、借入申込時点で総返済額が確定し、金利変動リスク（金利の上昇に伴う返済額の増額）が生じないことです。
金利等の詳細は、独立行政法人住宅金融支援機構ホームページ（http://www.jhf.go.jp/）をご覧ください。
「財形住宅融資」とは、独立行政法人雇用・能力開発機構及び独立行政法人住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。
主な特徴としては、財形貯蓄を1年以上継続し残高が50万円以上ある方が対象となることと、金利が5年に1回見直されることです。
金利等の詳細に関しては、独立行政法人雇用・能力開発機構ホームページ（http://www.ehdo.go.jp/）又は独立行政法人住宅金融支援機構ホームページ（http://www.jhf.go.jp/）をご覧ください。
「地方自治体融資」とは、各地方公共団体が提供する住宅ローンです。
特徴は各地方公共団体によって異なりますが、一般的にその地域に一定期間以上居住又は勤務している方が対象となります。
金利等の詳細に関しては、各地方公共団体にお問い合わせください。
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Ｑ：どのように資金計画を立てればよいですか？
Ａ：住宅を取得する際には、建設・購入費以外に諸経費が必要となりますので、諸経費を含めた総費用を事前に確認した上で、資金計画を立てましょう。
必要となる諸経費については、一般的に、建設・購入費の10%程度は用意しましょう。
自己資金については、一般的に、建設・購入費の20%程度に諸経費の10%を加えて、合計で建設・購入費の30%程度を用意しましょう。
これは、将来、住まいを売却する場合、売却価格がローン残高を下回ることを避けることにも繋がります。
【資金計画のポイント】
・諸経費を含めた計画
・自己資金は建設・購入費の30%程度準備
・いくら借りられるかではなく、いくら返せるか
・ボーナス払いには注意が必要
・住宅ローン以外の支払いを考慮した計画
・長期的視点に立ち、ライフサイクルを考慮した計画
【相談窓口など】
独立行政法人住宅金融支援機構のホームページ（http://www.jhf.go.jp/）、支店窓口での資金計画診断サービス（無料）や各地の銀行協会の「銀行よろず相談所」での消費者の銀行に関する様々な無料相談を積極的に活用しましょう。
最近では、資金計画診断だけでなく、返済能力や担保能力に関するシミュレーションを行っている金融機関もあるようです。
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Ｑ：どのように返済計画を立てればよいですか？
Ａ：返済計画を立てる際には、いくらまで借りられるかではなく、いくらなら無理なく返せるかを考えましょう。この場合、住宅ローンと各種ローンの合計返済額の収入に占める割合（総返済負担率）が一定の範囲に収まるように配慮することが必要です。
【フラット３５における総返済負担率の要件】
・年収300万円未満で総返済負担率25%以内
・300万円以上400万円未満で総返済負担率30%以内
・400万円以上700万円未満で総返済負担率35%以内
・700万円以上で総返済負担率40%以内
ボーナス払いを利用する際は、景気の動向により支給額が変動することを考慮した上で、特に注意して返済計画を立てることが必要です。
収入合算を利用する場合には、ライフサイクル（出産、退職など）を考え、収入合算者の収入の継続性をよく見極めましょう。
（収入合算とは、申込本人だけでは必要月収を満たさない場合、一定の条件にあてはまる家族1名の収入を合算すること。）
返済期間を決める際は、一般的な最長返済期間は35年となっていますが、定年までの年数などもよく考えた上で返済期間を決めましょう。
（借入先により完済時年齢が定められているため、返済期間を制限されることもあります。）
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Ｑ：元利均等返済と元金均等返済の違いは何ですか？
Ａ：元利均等返済は、
・毎月の返済額（元金＋利息）が一定。
・返済額が一定であるため、長期にわたる返済計画が立てやすい。
が特徴です。
元金均等返済は、
・毎月返済する元金が一定。
・元利均等返済に比べ当初の返済額は多いが、返済が進むにつれ少なくなっていく。
・元金の減りが早いため、元利均等返済に比べ総返済額は少ない。
が特徴です。
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Ｑ：金利タイプ（固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型）ごとの特徴について教えてください。
Ａ：住宅ローンは、大きく分けると「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利期間選択型」の金利タイプに分類されます。
【固定金利型】
全期間の金利を固定するローンで、契約時に返済期間全体の返済額を確定することができます。
高金利時に借りると、将来にわたり高金利で返済をしなければならないですが、低金利時に借りると、将来にわたり低金利で返済をすればよいことになります。
【変動金利型】
返済期間中に金利が変動するローンで、年２回の金利の見直し、返済額は５年ごとに見直し（返済額の増加は２５%以内）が一般的です。
高金利時に借りると、将来の金利の低下とともに返済額が減りますが、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えることになります。
【固定金利期間選択型】
一定期間の金利を固定するローンで、金利・返済額は特約期間終了後に見直し（返済額の増減幅は上限なし）を行います。
契約時から一定期間の返済額を確定することができますが、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えることになります。
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Ｑ：変動金利型と固定金利期間選択型について詳しく教えてください。
Ａ：変動金利型では、金利の見直しが半年に1回、返済額の見直しが5年に1回行われるのが一般的です。
返済額は、見直し前の返済額の1.25倍の額を上限に見直されますので、金利が大幅に上昇した場合に、未払利息（毎回の返済額を上回る利息部分）が生じることがあります。この場合、未払利息の支払いが免除されるわけではなく、将来、繰延べて返済することになり、結果として、元金の減りが遅くなり、総返済額が増えます。
固定金利期間選択型は、固定期間終了後の返済額の見直しについて上限がないため、返済額が大幅に増える可能性があります。また、固定期間終了後の金利タイプ（変動金利型と固定金利期間選択型を選択できるのか等）についても事前に確認しておきましょう。
なお、将来の金利を予測することは難しいですが、変動金利型の住宅ローンでは平成2年に最高8.5%（前年比＋2.5%）まで上がったこともありますので、変動金利型・固定金利期間選択型を中心に考えている方は、将来の金利変動リスクをよく検討した上で利用することをお勧めします。
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Ｑ：金利優遇等のキャンペーンとはどのようなものですか？
Ａ：最近では、期間限定で金利を優遇する等のキャンペーンを行う金融機関が数多く見られます。
【優遇を受けるための条件】
給与の振込み・公共料金の引落しなどの金融機関との取引状況、年齢、年収、勤続年数等。
【金利優遇幅】
店頭表示金利よりも１％以上優遇している場合もあります。
【優遇適用期間】
変動金利型ではおおむね５年、固定金利期間選択型では固定期間終了時に金利優遇が終了したり、その優遇幅が縮小するものがあるため、よく条件を確認しておくことが必要です。
【注意点】
※原則として、一度でも延滞すると優遇が適用されなくなります。
※変動金利型・固定金利期間選択型の場合、優遇期間の終了により、大幅な金利上昇となることがあります。
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Ｑ：必要な諸経費にはどのようなものがありますか？
Ａ：住宅ローンを利用する場合に必要となる経費には、「住宅ローンの契約書に貼付する印紙代」、「融資手数料」、「保証料」、「団体信用生命保険料」、「火災保険料」、「地震保険料」、「登録免許税（抵当権設定登記を行う時にかかる税金）」などがあります。
住宅建設の場合、「請負契約書に貼付する印紙代」、「登録免許税（所有権の保存・移転の登記を行うときにかかる税金）」、「不動産取得税」、「引越代」、「耐久消費財購入費」なども必要です。
また建物購入・土地購入の場合には、「仲介手数料」、マンション購入の場合には、「維持管理費・修繕積立金」などが費用としてかかります。
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Ｑ：繰上返済とはどのようなものですか？
Ａ：繰上返済とは、元金の一部を繰り上げて返済することですが、こまめに繰上返済することで、その元金にかかるはずであった利息を支払わずに、総返済額を抑えることができるというメリットがあります。
資金的余裕のある方は期間短縮型を、資金的余裕を持ちたい方であれば返済額変更型（返済期間は当初のままで返済額を軽減するもの）を検討してみましょう。また、金融機関により繰上返済をする際の条件及び手数料が異なりますので、事前に確認しておくことが必要です。
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Ｑ：借換えとはどのようなものですか？
Ａ：借換えとは、新しくローンを借りて、返済中のローンを全額返済することです。高金利のローンから低金利のローンに借換えた場合には、その金利差分の利息（支払総額）の軽減を図ることができます。
ただし、借換えには諸経費（抵当権抹消等登記費用、融資手数料、印紙代等）がかかりますので、諸経費を含めたローンの総返済額を確認した上で、検討することをお勧めします。
主な融資条件としては、ローン返済から一定期間が経過し、延滞歴のないこと等があります。
なお、最近では、金融機関によりますが、担保評価額が融資額を下回るケースでも借換えができる住宅ローンが出てきています。
借換えを行う際は、固定金利型から変動金利型・固定金利期間選択型に借換えを行う場合には、目先の負担軽減だけでなく、将来の金利変動リスクをよく検討した上で利用するようにしましょう。
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Ｑ：住宅ローンの返済が困難になった場合にはどのような返済方法がありますか？
Ａ：住宅ローンの返済は長期にわたるため、不測の事態（病気による出費やリストラによる収入減少等）により返済が困難になることがあります。
返済が困難になった際には、金融機関により対応は異なりますが、返済方法の変更等ができるケースもありますので、延滞する前に返済中の金融機関に相談しましょう。
【住宅金融公庫の返済方法変更例】
・返済額を減らしたい→返済期間延長（総返済額増）
・延滞分を解消したい→延滞分を分割して返済（総返済額増）
・一定期間返済額を減らしたい→返済期間延長（総返済額増）
・ボーナス返済を止めたい→ボーナス返済の取り止め
【 個人版民事再生制度】
個人版民事再生は、個人破産に至らず将来の生活の再建を支援することを目的として、裁判所を通じて、お住まいの物件を手放すことなく借金を整理するものです。
１．小規模個人再生（主に自営業者の方向け）
２．給与所得者等再生（主に会社員の方向け）
３．住宅資金貸付債権に関する特則
※ 弁護士など法律の専門家に相談することをお勧めします。
住宅ローンの返済を見直すには、３．住宅資金貸付特則と１．又は２．又は一般の民事再生を合わせて利用することが条件となります。
【任意売却】
住宅ローンの返済を継続できなくなった場合に、債務の返済に充てるため、所有物件を売却することを任意売却といいます。
一般的に、任意売却は競売よりも１～２割程度高く所有物件を売却することができるため、その分債務を減らすことができると言われています。
任意売却によって、債務を全額返済できれば問題はないのですが、債務が残ってしまう場合には、全債権者（抵当権者等）の承諾を得ることが必要です。
任意売却は、債権者（抵当権者等）にとっても競売よりもメリットがあると考えられるケースが多いので、金融機関等に相談してみましょう。